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每經(jīng)實習記者魏瓊 發(fā)自廣州

香港樓市經(jīng)歷了漫長的冰川時代，即將徹底掉入冰窟窿。

6月29日，德意志銀行(Deutsche Bank)指出，對香港短期經(jīng)濟前景持負面態(tài)度，因經(jīng)濟持續(xù)受到挑戰(zhàn)（例如亞洲區(qū)內(nèi)貿(mào)易下跌，香港本地經(jīng)濟疲弱，大陸人到香港買樓需求下降、未來數(shù)年供應(yīng)顯著增加等），香港樓市存在下行壓力，預(yù)期樓價至2018年或再跌35%。

銷售額跌23%

一方面樓市持續(xù)下行，一方面印花稅等樓市降溫措施仍在繼續(xù)，開發(fā)商推盤積極性降低，數(shù)據(jù)顯示，全港5－6月僅3個全新盤推售。

為了促進銷售，開發(fā)商在各方面給予購房者優(yōu)惠，除了貼市價或低價促銷外，還推高按揭成數(shù)搶客。繼新地(00016)元朗PARK YOHO 1B期破天荒開創(chuàng)120%貸款后，長實地產(chǎn)的元朗世宙推出升級版，貸款比例高達123%。

從數(shù)據(jù)來看，開發(fā)商的積極促銷措施對于樓市效果不大。據(jù)香港《大公報》報道，2016年上半年，香港一手住宅銷售5600宗，吸金逾650億元，同比下降33%及23%。

香港樓市自去年9月高位回落后一蹶不振，今年以來的最好成績?yōu)?月份，根據(jù)香港特區(qū)政府差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，4月香港住宅樓價指數(shù)報273.1點，回升0.7%。樓價終于終止連續(xù)六個月的跌勢，也是連續(xù)9月以來最好的成績，但也是曇花一現(xiàn)。

香港特區(qū)政府統(tǒng)計處公布的數(shù)據(jù)顯示，扣除物價變動影響，今年第一季度香港本地生產(chǎn)總值（GDP）實質(zhì)增長7.2%，環(huán)比下降0.4%，遠不及市場預(yù)期。GDP增速受影響也存在樓市低迷的原因，香港經(jīng)濟高度依賴外需，在國際貿(mào)易低迷，香港首當其沖。

內(nèi)地資產(chǎn)撤退，也給香港樓市帶來較大沖擊，年初開始，香港多處物業(yè)遭遇“銀主盤”拍賣。

當業(yè)主無力履行按揭合約，或無法清償債務(wù)時，而被債權(quán)人經(jīng)由各種司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權(quán)。而在過程中遭到拍賣的房屋就是所謂的法拍屋或銀主盤。

數(shù)據(jù)顯示，遭遇銀主盤拍賣的大部分是大陸買家，因經(jīng)濟不景氣，實體經(jīng)濟受損，資金短缺，無力償還貸款或者拍賣實現(xiàn)資金套現(xiàn)。

而香港中介的櫥窗里均以降價、抄底吸引買家，在國際局勢撲朔迷離，經(jīng)濟持續(xù)不景氣之下，香港樓市或許將迎來更大面積的降價潮。

下跌仍將繼續(xù)

對于香港樓市的未來，機構(gòu)以及業(yè)內(nèi)人士達成一致共識：仍將下跌。

香港頂級富豪李兆基公開表示，他認為未來一年香港整體樓價可能再下跌10%。同時，他建議投資者們暫時不要炒賣物業(yè)，因為樓價還會下跌。

李兆基也以實際行動證實了自己的觀點，今年3月，李兆基決定出售公司旗下30項香港非核心物業(yè)，加入折價盤的行列當中。

德意志銀行則認為預(yù)期香港樓價至2018年或再跌35%，根據(jù)德意志銀行的判斷，香港樓市下行噩夢將持續(xù)到2018年。

在房地產(chǎn)與金融資深評論人黃立沖看來，香港樓市處于高位，已超出市場購買力，存在下跌的壓力，預(yù)計未來2年內(nèi)將下跌20%。

樓市受多方因素的影響，香港銀行提高貸款利率，對樓市會形成打擊；香港高端、豪華駐住宅很大部分是受到大陸購買力的支撐，大陸資金的撤出給香港樓市形成沖擊。

樓市是資金聚集之地，香港經(jīng)濟與國際經(jīng)濟、國際局勢緊密相關(guān)。目前脫歐帶來美元加息推遲，對香港樓市帶來緩沖的效果。

黃立沖表示，英國脫歐后，國際經(jīng)濟以及局勢的不確定性增加，香港歷來是資金聚集之地，港元與美元捆綁，或許將迎來更多的資金進入香港避險，香港資金大幅流走的可能性減少。

其認為，“深港通”開通已經(jīng)提上日程，開通之后便利大陸與香港之間的聯(lián)系，國家配套設(shè)施進一步完善，對于兩地之間資金的流動帶來利好，或許將進一步推升香港樓市。