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李宇嘉:土地市場現(xiàn)“弱復蘇”四季度應是底部

每日經濟新聞 2015-10-21 00:53:38

樓市銷售端的回升并沒有傳導至上游端的土地市場,原因在于區(qū)域分化嚴重。占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三、四線城市的樓市,其銷售頹勢仍無法改觀。開發(fā)商整體處于“去杠桿”,導致全國樓市呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢。

每經編輯|李宇嘉    

◎李宇嘉

一般來說,土地市場變化往往滯后于房屋交易市場9~12個月。2014年“9·30”樓市新政以來,全國樓市持續(xù)回升,今年前9個月商品房銷售面積同比增長7.5%。但時隔一年之后,土地市場仍舊“冰凍”。

今年前三季度,全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%,降幅比1~8月份擴大1.7個百分點;300個城市土地成交面積同比下降30.1%,土地出讓金13507億元,同比減少22.7%。其中,住宅用地成交面積同比大幅下降30%以上,出讓金同比減少18.9%。

樓市銷售端的回升并沒有傳導至上游端的土地市場,原因在于區(qū)域分化嚴重。占庫存70%和在建工程67%的全國600多個三、四線城市的樓市,其銷售頹勢仍無法改觀。開發(fā)商整體處于“去杠桿”,導致全國樓市呈現(xiàn)“房熱地冷”、“銷售熱開發(fā)冷”的反常態(tài)勢。

但是,去年四季度、特別是今年“3·30”樓市新政以來,重點城市樓市銷售熱度不斷提升。今年1~9月,50個代表城市住宅月均成交約2770萬平方米,同比增長近30%,絕對量創(chuàng)2010年以來同期的最高水平。

因此,進入今年三季度以后,盡管全國樓市待售庫存依舊在攀升,但50個重點城市樓市庫存的出清周期已從上半年的14個月降至11.4個月,回到了警戒線以內。

在這些城市,開發(fā)商已從“去庫存”轉向了“補庫存”。上半年,一線城市土地市場整體處于下滑態(tài)勢,但由于“3·30”新政后一線城市樓市快速回暖,從三季度開始,一線城市土地市場在全國率先反彈。

7月份,一線城市土地成交面積環(huán)比下降幅度收窄到個位數(shù);8月、9月,一線城市住宅用地成交環(huán)比分別增長19.2%和44.9%,土地市場從“升溫”到“火熱”的態(tài)勢明顯。

在樓市整體下行背景下,一線城市成為開發(fā)商的“安全島”,眾多開發(fā)商“搶食”一線城市土地蔚然成風。未來,一線城市人口和產業(yè)集聚優(yōu)勢不改,樓市需求和房價長期看好,加上房價和地價走勢更加強調市場化,開發(fā)商“搶食”一線城市土地或將成為常態(tài)。

但與此同時,由于眾多開發(fā)商“搶食”,一線城市土地市場“面粉”貴過“面包”也就見怪不怪了。而且,一線城市開發(fā)條件和門檻越來越苛刻,未來在一線城市拿地,要求開發(fā)商在成本控制、產品設計、營銷等方面具有非常強的能力。

因此,一方面,開發(fā)商“抱團”拿地,規(guī)避在一線城市的風險;另一方面,開發(fā)商開始在二線城市尋找結構性機會。

目前,二線城市月均土地成交面積在2500萬~3000萬平方米,占300個城市土地成交面積的40%~50%,已經成為未來土地市場的主力軍。二線城市為開發(fā)商看好,主要源于下半年以來二線城市樓市迅速崛起。

由于一線城市房地產量價在上半年被過分“透支”,三季度成交量出現(xiàn)了10%左右的下滑,高房價制約未來需求的風險開始顯現(xiàn)。但是,二線城市“接力”一線城市成為下半年、特別是9月份以來樓市發(fā)展的生力軍。

杭州、南京等產業(yè)升級、民間富庶的二線城市,天津、武漢等物流交通樞紐、承接產業(yè)轉移的區(qū)域中心城市,成都、重慶等人口密集、返鄉(xiāng)置業(yè)頻繁的中西部區(qū)域中心城市已經成為未來樓市發(fā)展的“增長極”。

50多個二線城市樓市的體量遠遠大于4個一線城市。因此,即便三季度以來一線城市高位回調、三、四線城市拖累全國“去庫存”和開發(fā)商“加杠桿”,但二線城市“發(fā)力”推動全國樓市成交持續(xù)增長,并反饋到土地市場。

因此,即使三、四線城市基本上成為開發(fā)商拿地的 “禁區(qū)”,但一、二線城市房屋交易和土地交易的量價權重明顯上升,房地產市場發(fā)展空間未來將向人口和產業(yè)集聚的一、二線城市,以及重點城市周邊的少數(shù)三、四線城市傾斜,三、四線城市土地市場疲軟不影響全國大局。由此,全國土地市場弱復蘇的態(tài)勢已經確立,四季度或將是全國土地市場的“底部”。

(作者為深圳市房地產研究中心研究員)

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土地市場 復蘇 底部

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