每經(jīng)編輯｜易憲容    

◎易憲容

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至8月底，中國(guó)住房庫(kù)存4.3億平方米，比2014年同期增加15.7%。國(guó)際貨幣基金組織（IMF）統(tǒng)計(jì)，2014年中期，中國(guó)房屋庫(kù)存規(guī)模相當(dāng)于4個(gè)月銷售量，而地方城市庫(kù)存量則超過了2年的銷售量。

在去庫(kù)存壓力巨大的背景下，2015年前8個(gè)月，中國(guó)的房地產(chǎn)投資僅增長(zhǎng)2.3%，創(chuàng)近7年以來新低。

在政府一系列房地產(chǎn)救市政策刺激下，今年4月份以來國(guó)內(nèi)一些城市的住房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的跡象。8月份總銷售額較2014年同期增長(zhǎng)15.6%，今年前8個(gè)月已完工但未售出的房屋建筑面積增長(zhǎng)了15.7%。

也就是說，今年住房銷售是增長(zhǎng)了，但住房銷售增長(zhǎng)仍然低于新增加的住房庫(kù)存。原有的住房庫(kù)存并沒有減少。

追蹤房屋庫(kù)存數(shù)據(jù)的克爾瑞信息集團(tuán)更表示，由于地方統(tǒng)計(jì)的住房庫(kù)存數(shù)據(jù)一般包括目前仍在建但已經(jīng)獲得出售許可的建筑。部分竣工或還沒有上市銷售的建筑可能不列入統(tǒng)計(jì)，因此實(shí)際住房供給或庫(kù)存可能比數(shù)據(jù)顯示的更大。

這里有幾個(gè)問題需要解釋，一是住房庫(kù)存4.3億平方米，如果以每套住房100平方米計(jì)算，就有430萬套住房庫(kù)存。如果每個(gè)家庭有3口人，那么這些庫(kù)存足以讓1290萬人口居住。以城鎮(zhèn)人口有7.49億人計(jì)算（最新人口普查數(shù)據(jù)），只占1.72%。按這個(gè)住房庫(kù)存比重來看，官方公布的住房庫(kù)存面積并不是太大的問題。

問題在于以下兩個(gè)方面，一方面這種統(tǒng)計(jì)出的住房庫(kù)存可能比實(shí)際的庫(kù)存小得多。這里既有統(tǒng)計(jì)口徑的問題，也有一些地方政府瞞報(bào)庫(kù)存的問題；此外，庫(kù)存不僅是開發(fā)商手上的住房，還有在投資者手上既沒賣出也沒租出的住房。這才是導(dǎo)致當(dāng)前不少城市住房的去庫(kù)存化非常困難的原因。

二是由于住房的庫(kù)存量過大，不少地方“空城”嚴(yán)重，從而使得很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛退出市場(chǎng)，或減少房地產(chǎn)投資。今年的住房投資增長(zhǎng)已經(jīng)是近十年來最低水平。

由于往年的房地產(chǎn)投資占整個(gè)固定資產(chǎn)投資的比重達(dá)20%以上，房地產(chǎn)投資一下降，立即全面影響固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)。即使今年以來政府大量增加城市基礎(chǔ)建設(shè)投資，但是這些投資與房地產(chǎn)投資相比還是太小，整個(gè)固定資產(chǎn)投資仍然在下降。在此情況下，GDP增長(zhǎng)下行的壓力只會(huì)越來越大。

三是當(dāng)住房嚴(yán)重供過于求時(shí)，一定會(huì)導(dǎo)致價(jià)格全面下降。從已有的數(shù)據(jù)可以看到，一年以來，全國(guó)90%以上城市的房?jī)r(jià)都處于下降態(tài)勢(shì)。而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)以投資為主導(dǎo)的市場(chǎng)。如果房?jī)r(jià)下跌，必然會(huì)使投資者退出市場(chǎng)，去庫(kù)存化會(huì)更為困難。

四是當(dāng)房地產(chǎn)投資下滑時(shí)，許多關(guān)聯(lián)行業(yè)立即會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)量過剩。比如，建筑材料、鋼鐵等。這不僅影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的利潤(rùn)，也會(huì)影響關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)與企業(yè)的投資意愿，會(huì)把國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的下行壓力進(jìn)一步放大。

此外，由于住房市場(chǎng)嚴(yán)重供過于求，也容易引發(fā)一些中小房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的危險(xiǎn)，導(dǎo)致不良貸款和不良貸款率的上升。在這種情況下，無論政府如何救市，但商業(yè)銀行會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的貸款更為謹(jǐn)慎。中小房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)倒閉的風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

可見，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重供大于求是開發(fā)商投資意愿下降、社會(huì)固定資產(chǎn)投資減少、相關(guān)行業(yè)產(chǎn)能過剩、不少城市房?jī)r(jià)下跌及住房投資者退出市場(chǎng)的重要原因，也是拖累經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要的原因之一。

如果這個(gè)問題不解決，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)要重新踏上正軌是不容易的。如果既想重新走“房地產(chǎn)化”經(jīng)濟(jì)的老路來保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，又想通過政策救市來化解供大于求的問題，但實(shí)際上要做到這點(diǎn)是不可能的，這只能把嚴(yán)重的問題弄得更為嚴(yán)重。

（作者為中國(guó)社科院金融所研究員）