每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 白亞靜    

◎每經(jīng)記者 白亞靜

今年，萬科總裁郁亮提出萬億市值的目標，并表示希望未來十年能夠在傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)之外，培養(yǎng)更多新業(yè)務并獨立出來，將萬科打造為擁有若干上市平臺的控股集團。

然而，對比目前1456億元的市值，這個目標非常遙遠。按照萬科的規(guī)劃，新業(yè)務將承擔萬億市值一半以上的任務。目前，萬科已明確五大新業(yè)務：物業(yè)服務、租房業(yè)務、物流地產(chǎn)、教育產(chǎn)業(yè)、海外業(yè)務。另外，還有若干“尚未想好怎么做”的業(yè)務正在試水，如社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)等。

值得注意的是，萬科的新業(yè)務仍是圍繞地產(chǎn)做文章，戰(zhàn)略相對保守。比如，即便要分拆物業(yè)板塊，也并不是搭互聯(lián)網(wǎng)的快車。不過《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，與之前固守住宅業(yè)務相比，萬科的跨界幅度并不小。業(yè)內(nèi)人士指出，要把眾多新業(yè)務做成功，萬科實際成為了一個創(chuàng)業(yè)孵化器，除了為新業(yè)務提供各種資源，這個“母體（matrix）”還必須有足夠的創(chuàng)新冒險精神，這與萬科自王石以來專業(yè)化的穩(wěn)健路線似乎存在沖突。

由此看來，萬科正在經(jīng)歷一場脫胎換骨的自我裂變。在五大已明確的新業(yè)務中，物業(yè)服務、租房業(yè)務或?qū)⒊蔀槿f科市值加法中的第一個“+”。目前，物業(yè)公司已脫離地產(chǎn)部門自立，分拆上市的意圖明顯，租房業(yè)務在短時間內(nèi)迅速占據(jù)行業(yè)規(guī)模首位，并有成為巨無霸的跡象。

物業(yè)

做“Uber”底層架構(gòu)商

2015年8月，萬科物業(yè)走過第25個年頭，第一次以獨立經(jīng)營體的身份出現(xiàn)在媒體面前，講營收、利潤和商業(yè)模式。

“去年營收是19.9億元，但這并不是萬科物業(yè)的全部，在萬科集團的上市公司年報里，萬科物業(yè)給萬科地產(chǎn)提供后勤服務的費用被抵消”，萬科物業(yè)CEO朱保全稱，“這部分收入是按市場化招標所獲得的，所以實際上萬科物業(yè)的營收是33.7億元，凈利潤是3.23億元。”

朱保全的意思很明確，萬科物業(yè)不再是銷售的工具，或者住宅的售后，而是一家自負盈虧，需要講凈利潤的公司。雖然萬科管理層一再強調(diào)物業(yè)上市沒有時間表，但是，郁亮在今年的股東大會上表示“有上市的考慮，正在加快研究”。

很多房企都想拆分物業(yè)板塊，但和流行的社區(qū)O2O相比，萬科物業(yè)的商業(yè)邏輯顯然不同。朱保全稱，萬科物業(yè)要做資產(chǎn)管理者，截至8月，萬科物業(yè)所服務的社區(qū)房屋資產(chǎn)總價值是17500億元。他對萬科物業(yè)價值的檢驗標準是，若干年后，萬科物業(yè)所托管的社區(qū)二手房售價高于同一區(qū)域其他房源。

萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，在納入統(tǒng)計范疇的約15萬套樓齡超過10年的房產(chǎn)中，萬科物業(yè)服務的社區(qū)超過90%的二手房價格高于周邊。

這個概念肯定會吸引購房者，萬科多地營銷人士都曾向記者表示，萬科物業(yè)是其手中的營銷利器之一。

此外，朱保全透露，萬科物業(yè)收繳率是96%，高于76%的行業(yè)平均水平。

郁亮曾表示，萬科市盈率低，很大原因是沒有給資本市場講出有想象力的故事。那么，上述概念真的會給資本市場帶來想象空間嗎？

如果只是收取物業(yè)費的盈利模式，似乎和仲量聯(lián)行、世邦魏理士等五大行并沒有差別。實際上，萬科物業(yè)的學習對象——北美最大的物業(yè)公司First Service，正是五大行之一高力國際的母公司。但需要注意的是，萬科物業(yè)承接的很多項目是住宅社區(qū)，利潤很難與承接商業(yè)寫字樓的五大行相比。況且，住宅領域物業(yè)費最高的是中海物業(yè)，而非萬科物業(yè)。

萬科物業(yè)并不介入時下流行的社區(qū)O2O，不把社區(qū)增值收入作為主要營收項目，同社區(qū)O2O第一股彩生活相比，萬科物業(yè)只有10%左右的凈利率。那么，其分拆上市的優(yōu)勢在哪兒？

與其他做社區(qū)O2O的物業(yè)公司不同，萬科物業(yè)的客戶是物業(yè)公司，在其他物業(yè)公司的項目中嫁接睿服務系統(tǒng)，給所有崗位、設備標號，提高運營效率，降低客戶經(jīng)營成本，從而收取系統(tǒng)使用費，類似于Uber模式。

朱保全解釋稱，在Uber 1%的輕資產(chǎn)運營背后，實際上有99%的基礎設施、交通標準是現(xiàn)成的，而目前想在物業(yè)行業(yè)做Uber模式還很難，萬科物業(yè)要做的只是Uber之前“修路造車”的活。

租房

金融工具讓資產(chǎn)變輕

在今年的中報會上，郁亮一再強調(diào)“金融化、重運營”。在他看來，只要運營能力夠強，就可以隨時通過金融工具將資產(chǎn)變輕。今年上半年，萬科發(fā)布首只公募REITs（房地產(chǎn)信托基金）。

年初，You+創(chuàng)始人劉洋曾向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，萬科部分區(qū)域公司曾聯(lián)系自己，希望進行交流，探討合作的可能性，因為萬科以前的公寓產(chǎn)品多是散賣，今年起決定出租。

目前，萬科的租房業(yè)務已在不到一年時間形成了兩個產(chǎn)品線，并在龐大貨源的支撐下迅速成為行業(yè)第一。

萬科董事會秘書譚華杰稱，目前已開業(yè)和準備開業(yè)的業(yè)務有9個，可提供近1萬間服務公寓，是行業(yè)最高水平，該業(yè)務今年正式進入擴張，2017年做到15萬套，屆時將是行業(yè)內(nèi)第2名到10名體量的總和。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，在萬科驛、萬科派兩個產(chǎn)品中，萬科驛是首打品牌，主要針對城市新移民，如剛畢業(yè)的大學生。

這并不是萬科第一次為大學生提供出租型公寓。2006年，萬科打造廣州萬匯樓項目，面向周邊低收入務工人群、新畢業(yè)大學生等出租。交付使用后，雖然出租率一直穩(wěn)定在90%以上，但很難盈利。萬科曾表示，就算不計算利息，萬匯樓也需要57年才能回本。

全部自持所帶來的大量資金沉淀，無疑是當時廣州萬匯城虧損的主要原因。根據(jù)萬科當時公布的財務數(shù)據(jù)，萬匯樓的土地獲取成本為1281萬元，開發(fā)建造成本為3240萬元，項目總投資4625萬元，開發(fā)資金中，80%來自萬科自有資金，20%屬于銀行貸款。