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每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 包雨朦

自從“3·30新政”以來(lái)，上海房?jī)r(jià)水漲船高。據(jù)德祐鏈家數(shù)據(jù)顯示，7月份上海新房均價(jià)約為3.5萬(wàn)元/平方米，同比上漲超30%。但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者比較7月份各樓盤成交數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，有個(gè)別樓盤的成交價(jià)格逆市大跌。

記者致電這些樓盤的售樓人員，他們均回復(fù)近期并沒(méi)有采取任何降價(jià)促銷的手段。

多樓盤成交價(jià)低于報(bào)價(jià)

據(jù)上海德佑鏈家市場(chǎng)中心研究部統(tǒng)計(jì)，徐匯璽庭7月新房成交均價(jià)約為4.2萬(wàn)元/平方米，而該樓盤的網(wǎng)上報(bào)價(jià)為5.3萬(wàn)元/平方米，跳水幅度高達(dá)20.8%。

位于閘北區(qū)閘北公園板塊的綠洲雅賓利花園三期，7月新房成交價(jià)格約為6.2萬(wàn)元，相比7.1萬(wàn)元/平方米的案場(chǎng)均價(jià)，降低了12.6%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者致電上述兩個(gè)樓盤售樓處，工作人員稱所報(bào)均價(jià)與網(wǎng)上報(bào)價(jià)基本一致，并且均表示近期并未采取降價(jià)促銷的營(yíng)銷手段。綠洲雅賓利花園的售樓人員還告訴記者，并不存在內(nèi)部?jī)?yōu)惠購(gòu)房的可能。

中原地產(chǎn)研究部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，故意提高網(wǎng)上報(bào)價(jià)，而在線下以更低的價(jià)格成交，是開(kāi)發(fā)商固有的一種營(yíng)銷手段。“通過(guò)高報(bào)價(jià)提高購(gòu)房者的心理預(yù)期，等到消費(fèi)者前往案場(chǎng)了解時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際價(jià)格更優(yōu)惠，有助于促進(jìn)成交。”

但宋會(huì)雍也對(duì)徐匯璽庭的價(jià)格落差之大表示不能理解，“或許是房源位置或者產(chǎn)品差異的問(wèn)題，但這個(gè)不好說(shuō)，具體要向銷售人員了解。”

除了成交均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于報(bào)價(jià)之外，徐匯璽庭的銷售單價(jià)也經(jīng)歷了如過(guò)山車一般的起伏變動(dòng)。

以該樓盤7月的銷售數(shù)據(jù)為例，據(jù)網(wǎng)易房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心的數(shù)據(jù)顯示，徐匯璽庭7月3日至7月11日，共成交8套房源，單日的成交均價(jià)在45015元/平方米至47268元/平方米之間；7月15日平均銷售單價(jià)跌至31703元/平方米；僅隔兩日，7月17日徐匯璽庭售出的10套房源的均價(jià)為22093元/平方米；而7月24日之后，該樓盤均價(jià)又回升到了3.8萬(wàn)元/平方米的水平。

其中，樓盤最低單日均價(jià)17441元/平方米（7月22日）與最高單日均價(jià)47268元/平方米（7月6日）相差了近3萬(wàn)元。

記者多次致電徐匯璽庭售樓處，對(duì)方的售樓人員均一口咬定房源均價(jià)不會(huì)低于5萬(wàn)元/平方米。“只能說(shuō)網(wǎng)上的價(jià)格是錯(cuò)的。”該樓盤一女性售樓人員表示。

成交價(jià)格偏低之謎

據(jù)了解，徐匯璽庭為上海華京置業(yè)有限公司旗下物業(yè)，產(chǎn)品定位于高層住宅公寓，首次開(kāi)盤時(shí)間為2014年3月，項(xiàng)目位于欽州北路308號(hào)。該樓盤所屬板塊樓盤均價(jià)為20857元/平方米。

記者在網(wǎng)上房地產(chǎn)查詢了解到，徐匯璽庭（網(wǎng)上房地產(chǎn)登記項(xiàng)目名稱為“徐匯世家花園”）累計(jì)合同均價(jià)為25247元/平方米，累計(jì)撤銷合同均價(jià)為40855元/平方米，累計(jì)住宅合同均價(jià)為35939元/平方米，累計(jì)住宅撤銷合同均價(jià)為48013元/平方米。此外，合同撤銷次數(shù)共計(jì)9次，定期逾期總次數(shù)62次。

據(jù)了解，為了保證價(jià)格信息的準(zhǔn)確，網(wǎng)上房地產(chǎn)在進(jìn)一步完善之后，將價(jià)格信息細(xì)分成累計(jì)合同均價(jià)、累計(jì)住宅合同均價(jià)、累計(jì)合同撤銷均價(jià)和累計(jì)住宅合同撤銷均價(jià)四項(xiàng)數(shù)據(jù)；而以往籠統(tǒng)的合同撤銷次數(shù)數(shù)據(jù)也已細(xì)分成合同撤銷總次數(shù)和定期逾期總次數(shù)兩項(xiàng)。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，過(guò)去曾有開(kāi)發(fā)商利用撤銷合同來(lái)炒高房?jī)r(jià)。具體的做法是在開(kāi)盤時(shí)成交幾套高價(jià)房，以此向消費(fèi)者表明房源熱銷，抬高消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，等消費(fèi)者達(dá)成意向之后，再撤消之前的合同。

但徐匯璽庭的撤銷合同均價(jià)高于合同均價(jià)是否是為了炒高房?jī)r(jià)卻并不一定。由于項(xiàng)目合同均價(jià)撤銷次數(shù)只有9次，不排除個(gè)別高單價(jià)單元合同撤銷，導(dǎo)致撤銷合同均價(jià)高于成交均價(jià)可能。

事實(shí)上，7月成交價(jià)格明顯低于報(bào)價(jià)和周邊價(jià)格的案例并不僅僅只有上述兩個(gè)樓盤。這也使得上海樓市7月成交統(tǒng)計(jì)均價(jià)同比大幅上漲帶給購(gòu)房者的參照價(jià)值大大下降。

7月份成交套數(shù)位居全市前列的森蘭名軒（228套）、經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光家園（153套）、盛世寶?。?41套）、浦東頤景園（123套）成交均價(jià)相比報(bào)價(jià)均有一定的下浮，下浮幅度分別為10.9%、4.1%、9.9%、6.6%。