每經編輯｜蔡雅蕓

世邦魏理仕研究部

截至9月底，自貿區(qū)成立已屆一周年。經過一年的發(fā)展，上海自貿區(qū)的制度框架正在逐步清晰，而自貿區(qū)在部分行業(yè)的率先開放正在形成吸引力。

物業(yè)市場方面，自貿區(qū)寫字樓租金在過去一年多時間內經歷了一輪過山車行情，在初期搶注風潮的推動下，平均租金由自貿區(qū)成立前的每平方米每天2.1元飆升至去年年底的每平方米每天6.3元，隨后逐步理性回歸。

本季自貿區(qū)寫字樓平均租金報價環(huán)比繼續(xù)下跌2.3%至每平方米每月4.2元，但相比自貿區(qū)成立前的租金水平，仍有100%的增長。區(qū)內寫字樓的物業(yè)價值也得到實質性提升，8月遠洋地產以樓面地價每平方米11000元從華豐建設購入位于外高橋保稅區(qū)內的一在建寫字樓工程，該價格相較于2011年華豐建設土地購入價格增長逾4倍。

工業(yè)物業(yè)方面，自貿區(qū)成立后以外高橋保稅區(qū)為代表的相關園區(qū)工業(yè)地價均出現(xiàn)上漲，其中外高橋的工業(yè)用地價格由之前的每平方米3500元上漲至每平方米8500元，同時區(qū)內廠房、倉庫等物業(yè)租金也錄得穩(wěn)步上漲。

住宅市場方面，森蘭、臨港、祝橋等自貿區(qū)輻射板塊的代表性項目在去年四季度均出現(xiàn)了價格和成交量的雙重階段性高點，之后跟隨整體市場逐步回落，漸趨平穩(wěn)。但自自貿區(qū)成立至今，其輻射板塊內代表性項目的售價累計漲幅都超過了10%，跑贏上海市平均水平。

9月份，自貿區(qū)管委會發(fā)布了《中國（上海）自由貿易試驗區(qū)產業(yè)規(guī)劃》和《中國（上海）自由貿易試驗區(qū)控制性詳細規(guī)劃草案》，對未來自貿區(qū)的產業(yè)布局及相應的土地功能布局作出了總體規(guī)劃。自貿區(qū)總體建筑規(guī)模為2830萬平方米，其中洋山和浦東機場的大部分均規(guī)劃為物流用地，而被定位為國際貿易服務和金融服務功能區(qū)的外高橋保稅區(qū)將基隆路兩側及南部8號門附近規(guī)劃為商務辦公的集聚區(qū)域。產業(yè)和土地規(guī)劃的不同功能設定將對區(qū)內各物業(yè)類型產生不同程度的利好。

洋山保稅港區(qū)的優(yōu)質倉庫市場將得到持續(xù)需求增長的長期支撐，而外高橋保稅區(qū)的功能轉型升級則會帶來土地轉性升值以及寫字樓開發(fā)投資方面的機遇。考慮到自貿區(qū)內的商務辦公規(guī)劃面積有限，而相關管理部門亦在引導企業(yè)實行區(qū)內注冊、區(qū)外辦公的模式，世邦魏理仕認為自貿區(qū)內服務業(yè)的進一步開放將對森蘭等周邊等商務區(qū)域以及上海其他商務區(qū)產生更為廣泛的利好作用。

依靠《每日經濟新聞》精干的采編力量、挖掘房地產業(yè)內豐富的人脈資源，專注于提供地產圈熱門干貨，服務于行業(yè)內各類型企業(yè)，深耕地產從業(yè)者的一方山水，歡迎關注《每日經濟新聞》旗下地產官方微信公眾號“邦地產”。

關注“邦地產”兩種方式：

1、添加微信號：Real-estate-Circle

2、掃一掃下面的二維碼