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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

港交所錯過阿里，迎來萬達。一同襲來的是關(guān)于這家國內(nèi)最大商業(yè)地產(chǎn)商赴港上市的諸多謎題，即便距離其赴港IPO敲定的消息已經(jīng)過去了二十余天，萬達上市仍是業(yè)界最為關(guān)注的事件。問題的關(guān)鍵在于，萬達為什么要選擇在此時上市？又為何要在放棄A股后轉(zhuǎn)戰(zhàn)H股？而據(jù)其招股書，此前炒得火熱的“騰百萬”電商業(yè)務、萬達文化業(yè)務、萬達金融業(yè)務等并未包含在萬達此次上市計劃中。那么，其估值如何確定？未來又將如何發(fā)展？

更讓不少人感興趣的是，由萬達上市帶給王健林的財富變化，將使2014年的中國首富花落誰家充滿了懸念。

帶著上述疑問，《每日經(jīng)濟新聞》記者走訪了諸位業(yè)界專家，試圖從上市時機、估值、成長性等方面解開這些圍繞萬達商業(yè)地產(chǎn)IPO的謎題。

港交所即將迎來今年最大一單IPO——萬達商業(yè)地產(chǎn)上市。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到，萬達赴港IPO的背后離不開港交所的盛情邀約，特別是在錯失阿里巴巴這一巨頭后，港交所更是亟盼萬達，連拋橄欖枝。

“香港資本市場完全實行市場化發(fā)行，對企業(yè)盈利業(yè)績沒有要求，對關(guān)聯(lián)交易也相對寬松，而萬達可以用其高增長概念換取較高估值，以獲取較大融資，這正是萬達需要的。”大中華購物中心聯(lián)盟主席助理柏文喜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

坎坷上市路

單就地產(chǎn)行業(yè)來說，目前跨入千億門檻的數(shù)家房企，只剩萬達還徘徊在資本市場門外，為何如此？

梳理萬達的歷史了解到，大連萬達集團創(chuàng)立于1988年，目前已形成商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化旅游和連鎖百貨四大核心產(chǎn)業(yè)。2013年，企業(yè)資產(chǎn)3800億元，年收入1866億元，凈利潤125億元。

萬達集團董事長王健林此前接受媒體采訪時曾憶起一樁往事，“2006年本來有機會在香港紅籌上市，當時找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理‘忽悠’，說別做IPO了，做REITs多好。”

2005年，香港REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）上市大門開啟，萬達與澳大利亞麥格理銀行約定合資成立商業(yè)管理公司，將萬達9家商業(yè)廣場打包到境外發(fā)行REITs，募集目標在10億美元以上。2005年底，萬達REITs招股文件在香港地區(qū)獲通過。然而在2006年7月，國家部委聯(lián)合下發(fā)嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)的“171號文件”（《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》），萬達REITs計劃被迫擱淺。

兩年后，萬達在2008年發(fā)力A股IPO，并展開了一系列上市前期準備工作，按照當時的計劃，萬達有望于2010年6月在A股掛牌。

但隨之而來的樓市調(diào)控打亂了萬達上市的陣腳，房企融資渠道全面收緊。直到今年年初，在證監(jiān)會網(wǎng)站公布的首次公開發(fā)行股票企業(yè)基本信息情況表中，大連萬達商業(yè)地產(chǎn)仍顯示為“初審中”。

隨著6月底IPO預披露大限結(jié)束，129家多年煎熬等待A股上市的公司被終止審查，其中就有萬達商業(yè)地產(chǎn)，同時，在深交所中小板排隊的萬達院線也被公告審核中止。

對萬達商業(yè)地產(chǎn) “A股上市因未更新申報材料已終止審核”的原因，有分析人士指出：萬達熟知上市流程，只要按規(guī)定報上材料，不會止步于此，目前的情況應是屬于“自行放棄”。

這一切似乎有點難以理解，苦等數(shù)年后選擇放棄，原因何在？萬達新的目標究竟在哪里？

直到今年9月，萬達傳來赴港IPO的消息，謎題才解開一半。