每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，其發(fā)展離不開資金的支持。作為房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道之一的信托，對(duì)行業(yè)的支持亦不如從前。

據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，用益信托的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月地產(chǎn)信托的發(fā)行呈持續(xù)降溫之勢(shì)，48款地產(chǎn)信托共募集資金136億元，規(guī)模環(huán)比下滑16.6%，也是今年以來的新低。

賽普咨詢研究院高級(jí)咨詢師李春亮在接受 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，在進(jìn)入房地產(chǎn)下半場(chǎng)之后，眾多中小房企已明顯感覺“缺糧”，銀行從緊，信托降溫，私募過窄等，而這些問題在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將是常態(tài)。

中小房企融資難度加大

中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)在最新報(bào)告中稱，依據(jù)去年媒體的公開報(bào)道，信托業(yè)發(fā)生集合資金信托風(fēng)險(xiǎn)事件13起，共涉及11家信托公司，項(xiàng)目數(shù)量較2012年有所上升。

從信托項(xiàng)目的行業(yè)投向看，這13個(gè)信托項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)事件中，涉及房地產(chǎn)信托的有9個(gè)。從數(shù)量占比看，房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托風(fēng)險(xiǎn)事件占比超過60%。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷表示，對(duì)于信托而言，利率水平較高，一般在15%~18%之間。對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)較高的小房企，信托也開始遠(yuǎn)離。

李春亮告訴記者，小型房企和一些非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目越來越難從信托渠道融資。資產(chǎn)市場(chǎng)的嗅覺遠(yuǎn)比實(shí)業(yè)靈敏，可以視為房地產(chǎn)行業(yè)的重要風(fēng)向標(biāo)。

雖然開發(fā)貸開閘，但銀行更偏向于大型房企。據(jù) 《證券日?qǐng)?bào)》報(bào)道，截至今年中期，16家上市銀行合計(jì)的房地產(chǎn)對(duì)公貸款規(guī)模為3.82萬億元，較去年底的3.55萬億元增加了7.6%。

東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，獲取開發(fā)貸有一定的考核標(biāo)準(zhǔn)，其中包括開發(fā)規(guī)模、開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量、企業(yè)每年的銷售額、有無不良貸款記錄、整體債務(wù)情況等。但中小房企獲得開發(fā)貸的難度要大于大型房企?！皢蝹€(gè)項(xiàng)目的開發(fā)公司，難度最大?！?/p>

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，目前融資的難易程度和房企自身的發(fā)展?fàn)顩r密切相關(guān)。對(duì)于一些有風(fēng)險(xiǎn)隱憂、后續(xù)發(fā)展動(dòng)力不足的房企而言，融資通道自然會(huì)收窄。而品牌房企雖然業(yè)績(jī)也不如預(yù)期，但鑒于此類企業(yè)未來可期的投資價(jià)值，包括信托在內(nèi)的各類融資機(jī)構(gòu)還是愿意與其進(jìn)行合作。

創(chuàng)新融資渠道勢(shì)在必行

融資的難度，加劇了行業(yè)的分化。在9月19~25日這一周里，北交所企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目成交金額為5.73億元，房地產(chǎn)業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)、公共設(shè)施管理業(yè)居成交金額前三位；新增掛牌項(xiàng)目總金額為23.8億元，房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、商務(wù)服務(wù)業(yè)居掛牌金額前三位。根據(jù)北交所的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在上一周（9月12~18日）新增掛牌項(xiàng)目中，房地產(chǎn)業(yè)仍居掛牌金額前三位。

對(duì)于中小房企融資，李春亮建議，創(chuàng)新融資渠道勢(shì)在必行。伴隨傳統(tǒng)渠道收緊，創(chuàng)新融資的活躍期到來。例如最近備受關(guān)注的眾籌模式、萬科的小股操盤模式、越秀的基金合作模式，以及如何借力互聯(lián)網(wǎng)渠道進(jìn)行融資等?！靶碌娜谫Y模式探索必定伴隨著新的風(fēng)險(xiǎn)，中小房企應(yīng)謹(jǐn)慎而為。”

根據(jù)證券時(shí)報(bào)網(wǎng)披露的消息，近日，首開股份控股股東北京首都開發(fā)控股(集團(tuán))有限公司獲準(zhǔn)在銀行間市場(chǎng)發(fā)行短期融資債券，成為中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)放開保障房建設(shè)企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具以來，全國(guó)范圍內(nèi)首例獲準(zhǔn)發(fā)行公募債券的房地產(chǎn)企業(yè)。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，首開此次獲批允許在銀行間市場(chǎng)發(fā)行公募債券，說明了未來融資的導(dǎo)向。對(duì)于積極響應(yīng)國(guó)家樓市政策，體現(xiàn)民生關(guān)懷的房企項(xiàng)目，更容易在融資方面獲取便利。在今年四季度，不排除有別的房企能夠和首開這樣的房企一樣，在此類債務(wù)融資上獲取資金補(bǔ)給。

賈玉鵬認(rèn)為，總體來說，同等條件下去融資，機(jī)構(gòu)優(yōu)先考慮大型房企和央企、國(guó)企等。隨著未來市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤(rùn)空間越來越小，會(huì)加劇行業(yè)的優(yōu)勝劣汰。

李春亮說，自身造血才是根本之道。雖然房地產(chǎn)還無法脫離金融屬性，但其又并非絕對(duì)的資本運(yùn)作。介于實(shí)業(yè)和資本之間的房地產(chǎn)行業(yè)，在資本杠桿受限的情況下，加快資產(chǎn)周轉(zhuǎn)及提高項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)更為重要。