每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

蘭德咨詢(xún)整理202家上市房企的2014年半年報(bào)發(fā)現(xiàn)，有過(guò)半企業(yè)的凈利率低于10%；而受到市場(chǎng)低迷影響，今年來(lái)主流房企紛紛掀起價(jià)格戰(zhàn)，這也意味著這批項(xiàng)目在1~2年后結(jié)算時(shí)，將對(duì)房企利潤(rùn)率造成進(jìn)一步拖累。

國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾日前發(fā)布報(bào)告指出，未來(lái)幾年內(nèi)開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售及行政開(kāi)支占合同銷(xiāo)售的百分比可能會(huì)上升，利潤(rùn)率下降將考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的耐力。如何在“降價(jià)不降質(zhì)”的情況下維持利潤(rùn)率穩(wěn)定，已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商需要共同面對(duì)的難題。

在蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶看來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)走向成熟，土地、建安、稅務(wù)等成本很難有挖掘的空間，降低融資成本、提高周轉(zhuǎn)率是房企為數(shù)不多能降低成本、提高利潤(rùn)率的辦法。

把握客戶(hù)價(jià)值敏感點(diǎn)/

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)總成本包括開(kāi)發(fā)成本和“三項(xiàng)費(fèi)用”。其中，開(kāi)發(fā)成本包括7項(xiàng)，分別是土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)和資本化財(cái)務(wù)費(fèi)用（資金成本）；“三項(xiàng)費(fèi)用”是營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

“土地費(fèi)用應(yīng)該是占比最大的成本，但由于政府是土地市場(chǎng)唯一供應(yīng)方，土地成本企業(yè)無(wú)法控制，唯一能做的是在拿地前盡可能做好利潤(rùn)測(cè)算，”家和集團(tuán)副總裁張建勛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前大多數(shù)企業(yè)都有一套拿地的利潤(rùn)測(cè)算模式，其中關(guān)鍵在于企業(yè)對(duì)地塊所處區(qū)域未來(lái)三年的房?jī)r(jià)漲幅做好預(yù)測(cè)，很多企業(yè)之所以敢于拿地，恰恰是由于對(duì)區(qū)域房?jī)r(jià)漲幅的樂(lè)觀(guān)預(yù)期，一旦預(yù)期無(wú)法兌現(xiàn)，這些項(xiàng)目很可能會(huì)面臨利潤(rùn)率受損甚至虧本。

宋延慶則認(rèn)為，在上述成本與費(fèi)用中，大部分項(xiàng)目已經(jīng)固化，比如說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用，市場(chǎng)低迷意味著企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，因此整個(gè)行業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用占比未來(lái)還有上漲壓力。此外，像建安工程費(fèi)也非常透明，沒(méi)有多少挖潛空間。如果企業(yè)一味壓價(jià)，項(xiàng)目難以保證工程及部品質(zhì)量，就很容易出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題。

“當(dāng)然，如果企業(yè)能做好前期客戶(hù)需求調(diào)研，建安成本還是有一定的優(yōu)化空間”，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示，以針對(duì)改善性需求的中高端產(chǎn)品為例，企業(yè)如果能提前把握好客戶(hù)的價(jià)值敏感點(diǎn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、選材等方面盡可能降低客戶(hù)不需要的附加值成本，對(duì)于成本優(yōu)化能帶來(lái)積極作用。

降低融資成本/

房企最主要成本的是土地價(jià)格及融資成本，但在宋延慶看來(lái)，由于前者沒(méi)有可做文章的空間，因此優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低融資成本成為越來(lái)越多房企的共識(shí)。

“近年來(lái)，很多國(guó)內(nèi)房企之所以寧愿‘流血上市’也要擠進(jìn)港股市場(chǎng)，看中的就是海外融資的低成本，”張建勛告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前內(nèi)房股在香港通過(guò)銀團(tuán)貸款、債券等方式獲取發(fā)展資金的成本普遍在10%以?xún)?nèi)，而在內(nèi)地市場(chǎng)通過(guò)信托等方式獲得流動(dòng)資金的成本能高達(dá)20%，因此打通海外融資渠道為企業(yè)降低融資成本能帶來(lái)巨大的作用。

以國(guó)內(nèi)盈利能力最強(qiáng)的房企中海地產(chǎn)為例，2013年公司毛利率超過(guò)35%，比萬(wàn)科23.69%的毛利率高出11個(gè)百分點(diǎn)，而中海地產(chǎn)的長(zhǎng)期資金借貸利率僅為4%左右，位于內(nèi)地房企的最低水平，低廉的融資成本為公司維持高毛利提供了有力的保障。

“國(guó)內(nèi)部分評(píng)級(jí)較高的龍頭房企，海外融資成本甚至遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)銀行的貸款利率，”歐陽(yáng)捷表示，以萬(wàn)科為例，它在國(guó)內(nèi)如果要申請(qǐng)一筆五年期以上的銀行貸款，成本至少也要在6.55%的基準(zhǔn)利率左右，但公司于去年3月首次發(fā)行的8億美元5年期定息債券，年利率僅為2.75%，成本甚至低于內(nèi)地一年期定期存款利息，兩者之間的差距足以貢獻(xiàn)可觀(guān)的利潤(rùn)。

即便是評(píng)級(jí)較低的內(nèi)房股，宋延慶也認(rèn)為，其發(fā)行中期票據(jù)的成本約13%，比起國(guó)內(nèi)的信托、房地產(chǎn)基金高達(dá)18%~20%的融資成本還是低不少。

對(duì)于部分早已在港交所上市的內(nèi)房股而言，債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化也能降低企業(yè)融資成本。以新城控股為例，歐陽(yáng)捷表示，公司在兩年前通過(guò)發(fā)行美元債券替換前期的高息信托融資，上市房企如能把握住海外融資的窗口期“以新償舊”，資金成本每次降低2%就能給毛利率帶來(lái)1%的提升。

高周轉(zhuǎn)提高回報(bào)/

除了降低融資成本，應(yīng)對(duì)利潤(rùn)走低的法寶是提高周轉(zhuǎn)速度。

宋延慶做過(guò)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本投資回報(bào)率是利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率 （權(quán)益乘數(shù)）“三率”連乘的結(jié)果。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，行業(yè)平均利潤(rùn)率下滑的勢(shì)頭難以扭轉(zhuǎn)，土地成本和資金成本“水漲船高”導(dǎo)致杠桿率也越來(lái)越低。因此，房企提高回報(bào)率最直接、最有效的著力點(diǎn)是提高周轉(zhuǎn)率。

“要提高周轉(zhuǎn)率，一方面企業(yè)要推行產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化、管理標(biāo)準(zhǔn)化、供方資源戰(zhàn)略化，另一方面產(chǎn)品定位要迎合主流市場(chǎng)，”歐陽(yáng)捷表示，在以往的觀(guān)念里，大戶(hù)型產(chǎn)品往往能提供更高的毛利率，但限購(gòu)政策導(dǎo)致這類(lèi)產(chǎn)品去化很慢，反而拖累回報(bào)率。而低總價(jià)的小戶(hù)型由于門(mén)檻較低去化率很高，雖然其毛利率不高，但企業(yè)能通過(guò)資金回籠滾動(dòng)開(kāi)發(fā)提高回報(bào)率。

但歐陽(yáng)捷提醒，提高周轉(zhuǎn)率并不是一味地“以?xún)r(jià)換量”犧牲利潤(rùn)。比如說(shuō)在一個(gè)區(qū)域內(nèi)，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)前期客戶(hù)調(diào)研確定哪些盤(pán)是追求周轉(zhuǎn)、哪些盤(pán)是追求利潤(rùn)，在把握好推盤(pán)節(jié)奏的同時(shí)，通過(guò)這兩類(lèi)產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)組合，讓整體利潤(rùn)率保持在穩(wěn)定水平。

此外，宋延慶表示，類(lèi)似項(xiàng)目股權(quán)合作、“小股操盤(pán)”等方式也有助于房企通過(guò)降低資本金投入、提高金融杠桿實(shí)現(xiàn)更高的凈資產(chǎn)回報(bào)率。