每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

去年，當幾乎所有房企都把資金砸向一二線城市之際，新城控股高級副總裁歐陽捷在張家港考察，他意外地發(fā)現(xiàn)，這個在全國百強縣級市排名前列的城市房價一直保持平穩(wěn)，供求關(guān)系穩(wěn)定，也沒有太激烈的市場競爭，雖然房屋售價不高，但土地成本也很低，是一個較穩(wěn)妥的投資去向。

在城鎮(zhèn)化的發(fā)展過程中，三四線城市的長期投資前景毋庸置疑。一方面，對于行業(yè)本身而言，在房地產(chǎn)調(diào)控常態(tài)化背景下，一二線城市必然是調(diào)控政策主要的對象，相比之下，在三四線城市企業(yè)可以操作的空間將大得多；另一方面，從國家政策而言，“新型城鎮(zhèn)化”已經(jīng)成為本屆政府未來十年工作的重中之重，屆時政策的傾斜和產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移必定將為中小城市的發(fā)展帶來助推作用。

據(jù)統(tǒng)計，全國的地級市總量為288個，剔除30多個一二線城市后，仍然有高達250多個地級市。面對如此龐大的市場，如何辨別風險、挖掘機會是房企投資成敗的關(guān)鍵?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者綜合克而瑞、世聯(lián)地產(chǎn)等機構(gòu)研究報告，結(jié)合供求關(guān)系、人口流入與經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩?，試圖為房企尋找下一個投資熱點區(qū)域。

首選供求平衡型城市/

“目前三四線城市普遍存在的問題是供過于求，因此供求關(guān)系是首先考慮的因素，尤其是部分城市由于前幾年投資過熱，新增供應(yīng)需要未來幾年的時間去消化，這類城市必須堅決予以回避?！睔W陽捷告訴記者。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《從中長期及短期供求看40個大中城市的投資機會》報告，近年來多數(shù)大中城市商品住宅開工量大于銷售量，開工規(guī)模與銷售規(guī)模差值越大，形成的庫存規(guī)模將越大。以中長期住宅供需比 （商品住宅新開工/銷售）觀察，南寧、?？凇㈤L沙、貴陽、南昌、鄭州、烏魯木齊供需比小于1，低于40個大中城市1.32的平均值，此類城市市場供需基本平衡，庫存去化能力較強。與之相對，溫州、呼和浩特、蘭州、北海、寧波供需比在2以上，這些城市新增供應(yīng)量遠超市場消化能力，需警惕供應(yīng)過剩風險。

此外，土地供應(yīng)量是否與人口規(guī)模相匹配也能反映中長期供求關(guān)系的趨勢。上述報告顯示，以土地供應(yīng)量與人口規(guī)模比較，?？?、福州、太原近三年土地成交面積與人口規(guī)模相當城市相比均處于較低水平，中長期來看土地去化壓力較小。銀川、西寧常住人口規(guī)模在200萬以上，土地成交量遠大于人口規(guī)模相當城市?？冢淮送?，蘭州、貴陽、昆明、沈陽等城市近三年土地成交規(guī)模較高，這些城市土地供應(yīng)相較其人口規(guī)模較為龐大，未來需警惕供應(yīng)過剩風險。

除了供求關(guān)系，歐陽捷告訴記者，城市人口的增長是決定該區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，只有人口呈現(xiàn)凈流入的城市房地產(chǎn)市場才有投資的潛力，對于人口凈流出的城市要高度警惕。

價值線數(shù)據(jù)中心發(fā)布的 《中國財力50強城市人口吸引力排行》顯示，該機構(gòu)選取了2013年中國公共財政收入最高的50個城市，對城市的人口吸引力進行排名。其中，東莞、佛山、無錫、鄭州、泉州、溫州、嘉興、太原、常州等三線城市人口凈流入超百萬，成為城市人口凈增長最多的城市。

“我們發(fā)現(xiàn)有些城市一直保持人口凈流入的狀態(tài)，比如說常州，雖然近年來該市房地產(chǎn)投資有點過熱，導(dǎo)致市場供過于求，但是如果把目光放遠一點，常州以中國最發(fā)達的長三角經(jīng)濟圈為依托，隨著區(qū)域一體化格局的形成，常州產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟將受到越來越大的帶動作用，由此帶來的新增人口會把這些短期過剩的庫存消化掉，所以這類型城市仍存在中長期機會?！睔W陽捷說。

重視城市經(jīng)濟發(fā)展/

供求關(guān)系、人口流入只是表象，城鎮(zhèn)化發(fā)展還必須依托產(chǎn)業(yè)布局與經(jīng)濟發(fā)展。

在歐陽捷看來，通過開工量、土地供應(yīng)等歷史數(shù)據(jù)推測前景仍有局限性，支撐房價上漲、市場規(guī)模擴大的基礎(chǔ)是城市人口與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟兩大因素，當房地產(chǎn)供給與人口、經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生的市場需求相協(xié)調(diào)時，才能形成房價合理上漲、市場規(guī)模有效擴大，才是具有投資價值的房地產(chǎn)市場。

世聯(lián)行和上海同濟大學(xué)房地產(chǎn)研究所聯(lián)合制作了《城市房地產(chǎn)投資價值研究——分化市場中的價值探尋》，該報告選取了120個地級及以上城市作為研究樣本，覆蓋了東中西部逾20個城市群，主要從城市人口、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和市場特征三方面入手構(gòu)建城市房地產(chǎn)投資價值指數(shù)的指標體系。最終的評價結(jié)果顯示，長沙、鄭州、南昌、貴陽、太原、無錫、珠海、福州、昆明、佛山、煙臺、徐州等共27座三線城市被評為潛力型城市。

其中，徐州與長沙由于房地產(chǎn)市場與當?shù)亟?jīng)濟均邁入快速發(fā)展階段，城市的區(qū)域地位決定其市場具備進一步拓展的空間，最有機會成為領(lǐng)先型城市；珠海、常州、南昌等9座城市已經(jīng)擁有較好的人口規(guī)模與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟集聚能力，盡管市場出現(xiàn)一定程度的供過于求，但仍不可低估其發(fā)展?jié)摿?；惠州、佛山、煙臺、東莞等11座城市則存在過度供應(yīng)消耗未來市場潛力的特征，能否有效控制市場供應(yīng)并去化存量，成為這些城市保持投資價值的關(guān)鍵，否則極有可能變成風險型城市。

“當然，判斷城市潛力的標準并非一成不變，產(chǎn)業(yè)政策的變動對于一個城市的經(jīng)濟發(fā)展可能會帶來巨大的變化?！睔W陽捷向記者表示，“城市投資的布局必須具備前瞻性眼光，最好能提前布局，不要等到大家都看到機會的時候才進去，否則很有可能從藍海變成紅海?！?/p>