每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州    

每經(jīng)記者 區(qū)家彥 發(fā)自廣州

萬科集團總裁郁亮曾經(jīng)表示，中國房地產(chǎn)行業(yè)輕松賺錢的“黃金時代”已經(jīng)結(jié)束，未來將進入“白銀時代”。然而，在7月26日，由每日經(jīng)濟新聞報社主辦的第四屆中國價值地產(chǎn)年會上，看好房地產(chǎn)未來黃金二十年的行業(yè)老大不在少數(shù)，剛剛離開金科地產(chǎn)加盟新鷗鵬集團擔(dān)任副總裁的李戰(zhàn)洪便是其中一分子。

“現(xiàn)在所有人都在談 ‘白銀十年’，我不認同這種說法。不論風(fēng)怎么吹都不要跑，在非壟斷行業(yè)里面，房地產(chǎn)還是最好的行業(yè)，未來的十年仍然是黃金十年”，李戰(zhàn)洪在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者專訪時表示。

在李戰(zhàn)洪看來，真正結(jié)束的應(yīng)該是傻子都能賺錢的時代，未來決勝的關(guān)鍵在于企業(yè)的多產(chǎn)業(yè)聯(lián)動能力。在不久的將來，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨一波大浪淘沙，大量只具備房地產(chǎn)開發(fā)能力的企業(yè)要么退出市場，要么掙扎求存，只有具備跨行業(yè)擴張能力的房地產(chǎn)企業(yè)，才能掘金下一個黃金二十年。

賺錢的根本要靠跨界

郁亮于去年7月發(fā)布了“天花板”理論，認為房地產(chǎn)開發(fā)將在不久的將來迎來第一塊天花板。由于人口增速放慢以及人口遷移帶來的影響，房地產(chǎn)市場的絕對需求量變得越來越有限，高速擴張的企業(yè)正在漸漸遇到瓶頸，因此“天花板”理論得到了廣泛認可。

但李戰(zhàn)洪認為，這并不代表房地產(chǎn)的黃金時期已經(jīng)結(jié)束，只是游戲規(guī)則發(fā)生了變化。

“從資產(chǎn)角度來看，如果說十年前房地產(chǎn)是白銀的價格，如今就是黃金的價格，未來十年房地產(chǎn)的價值也同樣如此”，李戰(zhàn)洪說，如果從產(chǎn)品角度，房地產(chǎn)應(yīng)該是從“黃金十年”進入“青銅十年”，這是因為黃金不需要太多加工，同樣價值不菲，但青銅本身并不值錢，必須要通過精雕細琢才能提升價值，正如房地產(chǎn)在過去十年是傻子都能賺錢，但在未來的十年，決勝的關(guān)鍵在于企業(yè)的營運能力。

根據(jù)蘭德咨詢的預(yù)測，當(dāng)全國商品房銷售面積達到17億平方米左右后，我國房地產(chǎn)市場將由增量市場(為主)轉(zhuǎn)為存量市場，這一時點預(yù)計在2018年前就會到來。蘭德咨詢總裁宋延慶認為，如果在這一時點到來前，企業(yè)銷售額達不到100億元，不僅難以成為主流開發(fā)商，被洗牌出局的可能性也很大。

這一觀點得到了李戰(zhàn)洪的認同，他認為，在過去十年，百強房企主要干了三件事情：第一是全國化布局，第二是規(guī)模化發(fā)展，第三是上市。但在未來十年,除了規(guī)模，依托單一產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)企業(yè)將進入困境，甚至退出，要想脫穎而出，必然通過多產(chǎn)業(yè)、多業(yè)態(tài)關(guān)聯(lián)發(fā)展才能具備可持續(xù)發(fā)展的能力，“跨界”發(fā)展有助于房地產(chǎn)企業(yè)獲取更大的利潤。

必須堅決避開礦產(chǎn)

“對于一些龍頭房企而言，當(dāng)它的地產(chǎn)業(yè)務(wù)達到千億元規(guī)模之后，未來增長的空間將很有限，必須到非相關(guān)行業(yè)去尋找商機”，李戰(zhàn)洪認為。

《每日經(jīng)濟新聞》記者發(fā)現(xiàn)，部分極具前瞻性的大型房企率先走上了“跨界”發(fā)展的道路：恒大玩起了足球，又賣起了礦泉水；萬科擺出了社區(qū)配套“五菜一湯”，并準備發(fā)力城市運營商；陽光城與宜華地產(chǎn)擬進軍醫(yī)療行業(yè)；復(fù)星國際走得更遠，房地產(chǎn)開發(fā)、鋼鐵、礦業(yè)、零售、服務(wù)業(yè)統(tǒng)統(tǒng)包攬。

在李戰(zhàn)洪看來，房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)“跨界”發(fā)展具備兩個天然優(yōu)勢。首先，房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中積累了數(shù)量龐大的客戶，這些人未來很可能成為企業(yè)新業(yè)務(wù)的潛在消費者；其次，房地產(chǎn)企業(yè)擁有雄厚的資本實力，它們要投資地產(chǎn)以外的產(chǎn)業(yè)，資本支出相對于地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比很低，現(xiàn)在大多數(shù)行業(yè)門檻不是太高，拼的主要是資本，只要能找到合適的職業(yè)經(jīng)理人，“跨界”擴張便不是太大的難題。

但不可忽視的是，在中國企業(yè)的發(fā)展史上，折戟于多元化擴張的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，房企多元化失敗的例子并不少見。

李戰(zhàn)洪提醒道，房企選擇“跨界”擴張，務(wù)必要看清楚國家的產(chǎn)業(yè)周期，像礦產(chǎn)這種夕陽行業(yè)需要堅決回避，與之相對，教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、消費、互聯(lián)網(wǎng)是國家政策大力支持的產(chǎn)業(yè)，也符合經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的大方向，因此企業(yè)轉(zhuǎn)型進軍新的行業(yè)也應(yīng)該順勢而為。

以新鷗鵬為例，據(jù)李戰(zhàn)洪介紹，集團已經(jīng)擁有教育、金融、地產(chǎn)三大板塊，另外還有建設(shè)集團和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，共有五大產(chǎn)業(yè)，其中，教育已經(jīng)成為集團的龍頭業(yè)務(wù)，至今已經(jīng)擁有2所大學(xué)、4所中學(xué)，學(xué)生數(shù)量達到3萬人。未來地產(chǎn)業(yè)務(wù)將圍繞教育進行拓展，尤其是重點打造“智慧”系列產(chǎn)品線，將整合“云教育”，推出智慧城市、智慧產(chǎn)業(yè)園、智慧廣場、智慧天地、智慧鄰里等產(chǎn)品，探索五大產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)發(fā)展，進行多業(yè)態(tài)融合。