每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

5月份制造業(yè)PMI指數(shù)為50.8%，較上月升0.4個(gè)百分點(diǎn)，是該指數(shù)今年以來最高水平，預(yù)示經(jīng)濟(jì)向好；而5月份鋼鐵業(yè)PMI指數(shù)不升反降，較上月回落6.2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示鋼市整體形勢(shì)低迷。此外，5月份百城房?jī)r(jià)兩年內(nèi)環(huán)比首次下跌；而6月份神華動(dòng)力煤價(jià)有降有漲……這一切都說明目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)非常復(fù)雜，雖然整體向好，但并非無憂。

過去兩個(gè)多月中，中央陸續(xù)出臺(tái)的宏觀政策不僅加大“微刺激”力度，也進(jìn)一步推進(jìn)改革，采取了包括“滬港通”試點(diǎn)方案、出臺(tái)10個(gè)省市地方政府債券自發(fā)自還試點(diǎn)方法、公布首批80個(gè)鼓勵(lì)社會(huì)資本參與的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等一系列重點(diǎn)措施。我們希望金融、財(cái)政、資本市場(chǎng)、政府行政和國(guó)企等眾多領(lǐng)域的改革，能給經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶來足夠的動(dòng)力。

6月1日，中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年5月全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格在連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌，10大城市中8個(gè)城市環(huán)比下跌。

中指院報(bào)告稱，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)在經(jīng)歷近兩年的持續(xù)上漲后進(jìn)入調(diào)整階段。但從房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展環(huán)境來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面尚未改變。

樓市低迷已經(jīng)體現(xiàn)于房?jī)r(jià)層面，中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，最近傳出的杭州等二線城市項(xiàng)目?jī)r(jià)格出現(xiàn)調(diào)整，也預(yù)示著2014年整體樓市分化將愈加劇烈，在資金面趨緊的情況下，房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。

百城房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比微跌/

中指院數(shù)據(jù)顯示，2014年5月，全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10978元/平方米，環(huán)比上月下跌0.32%，是2012年6月以來連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。

從漲跌城市個(gè)數(shù)看，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市與上月持平。與4月相比，5月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量較上月增加17個(gè)，其中跌幅在1%以上的有30個(gè)，較上月增加14個(gè)。

此外，5月100個(gè)城市中有31個(gè)城市住宅價(jià)格同比下跌，下跌城市個(gè)數(shù)較上月增加13個(gè)。其中，溫州同比下跌8.30%，跌幅最大；馬鞍山、常州等10個(gè)城市跌幅在3%到8%之間。

中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從短期供需情況看，市場(chǎng)供應(yīng)增加，成交明顯回落，給房企銷售帶來較大壓力。

他說，部分企業(yè)近期加大推盤力度并調(diào)整定價(jià)策略，如通過打折促銷、贈(zèng)精裝、首付分期等多種方式加大優(yōu)惠力度；這些以價(jià)換量的措施有利于促進(jìn)市場(chǎng)成交，但一定程度上促使房?jī)r(jià)下降。

從近幾個(gè)月樓市的數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整的趨勢(shì)已經(jīng)得到確認(rèn)。張大偉表示，“本次出現(xiàn)調(diào)整的主要原因有兩點(diǎn)，一是資金價(jià)格上漲導(dǎo)致房地產(chǎn)按揭和開發(fā)信貸收緊，二是全國(guó)總體樓市供應(yīng)告別絕對(duì)短缺，三、四線城市出現(xiàn)供應(yīng)過剩。”

開發(fā)商庫存壓力大/

本輪房?jī)r(jià)調(diào)整在一線城市數(shù)據(jù)中也有明顯表現(xiàn)。5月，10大城市住宅均價(jià)為19605元/平方米，環(huán)比下跌0.18%，為連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次下跌，下跌城市個(gè)數(shù)增加至8個(gè)，僅北京、天津房?jī)r(jià)環(huán)比上漲。

在全國(guó)樓市出現(xiàn)觀望情緒，房企加速資金回籠等多重原因作用下，各地房企推盤力度和意愿均有所加強(qiáng)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，5月北京新增商品住宅期房項(xiàng)目26個(gè)，總供應(yīng)量9928套，比4月上升7.9%，比去年同期上升112%。

鏈家分析師張旭告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，北京2014年供銷比出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，目前測(cè)算值1:0.7。截至5月底，北京商品住宅的庫存量為77058套，短短3個(gè)月時(shí)間增加了約有2.2萬套。

但北京的購房者沒有很好地助開發(fā)商排解庫存之憂，從4月份入市的項(xiàng)目來看，31個(gè)項(xiàng)目的平均簽約率為27.2%。其中僅有8個(gè)項(xiàng)目去化率在五成以上，有12個(gè)項(xiàng)目的簽約率在一成以下或無成交。

“只有剛需去化率尚可，成交周期拉長(zhǎng)，開發(fā)商資金回收的周期也相對(duì)拉長(zhǎng)，加速周轉(zhuǎn)的壓力不容樂觀。”張旭說。

不只是北京如此，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：5月西安市商品房市場(chǎng)新批預(yù)售面積為136.04萬平方米，環(huán)比上漲39.94%，同比上漲65.86%；普通住宅新批預(yù)售面積上漲超過五成。但實(shí)際成交情況為，當(dāng)月無論同比還是環(huán)比數(shù)據(jù)，均下降超20%。

未來數(shù)月仍將深度調(diào)整/

近兩年來百城房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，會(huì)不會(huì)只是曇花一現(xiàn)？答案恐怕是否定的。

據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，21個(gè)大中城市近四周的新開樓盤認(rèn)購率均在45%以下，而2013年的周平均值為56%，新房的銷售情況不容樂觀。

此外，20大標(biāo)桿房企合計(jì)年內(nèi)銷量截至5月中旬為18.8萬套，銷售額為2414億元，僅完成了2013年全年銷售額8515億元的28.3%。

“房企半年報(bào)壓力巨大，預(yù)計(jì)在認(rèn)購下滑的情況下，房企很快將面臨促銷轉(zhuǎn)變?yōu)榻祪r(jià)的壓力，特別是6月份，很多房企都將面臨最后一搏?！睆埓髠フf。

張旭分析稱，目前房企面臨的主要難題是銷售壓力大，項(xiàng)目持有成本高?！岸?dāng)前銷售情況不佳，預(yù)期也不容樂觀，預(yù)計(jì)今年二季度，甚至三季度，開發(fā)商可能都要以 ‘走量’為主，盡快回收資金?！?/p>

一位三線城市房企老板告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前在銀行貸款、房地產(chǎn)企業(yè)融資幾無可能，資金多由建筑公司名義貸出。需求低迷，錢壓了很多，肯定會(huì)降價(jià)回籠資金。

從長(zhǎng)期趨勢(shì)看，購房需求已經(jīng)瀕臨拐點(diǎn)。瑞銀報(bào)告還指出，前幾年房地產(chǎn)開工建設(shè)量大，在此背景下房地產(chǎn)作為投資品的吸引力正在下降。

報(bào)告稱，隨著利率市場(chǎng)化的自發(fā)推進(jìn)，理財(cái)產(chǎn)品迅速發(fā)展吸引了越來越多的居民儲(chǔ)蓄，而許多城市房地產(chǎn)庫存高企、房?jī)r(jià)低迷，租金收益少，房地產(chǎn)的投資回報(bào)率較低。