市價(jià)與成本價(jià)差距懸殊

真實(shí)規(guī)模為萬(wàn)億元量級(jí)

上述的資產(chǎn)凈值雖然貌似已經(jīng)“很強(qiáng)大”，但實(shí)際上僅僅是公允價(jià)值(也就是市價(jià))的冰山一角。

按照目前上市銀行普遍的成本法會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，“購(gòu)置或新建的固定資產(chǎn)按取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，固定資產(chǎn)折舊按其入賬價(jià)值減去預(yù)計(jì)凈殘值后在預(yù)計(jì)使用壽命內(nèi)采用年限平均法計(jì)提”。

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是原有的涉房固定資產(chǎn)在賬面上必須逐年減值，盡管其公允價(jià)值已經(jīng)大幅增加。

以中國(guó)銀行為例，截至去年年底，該行固定資產(chǎn)中的單純房屋建筑物已經(jīng)累計(jì)折舊240億元，目前賬面凈值接近618億元，也就是說(shuō)資產(chǎn)原值超過(guò)了850億元，目前折舊率約為28%。按照中國(guó)銀行年報(bào)中標(biāo)注的“房屋和建筑物預(yù)計(jì)使用年限為15-50年，預(yù)計(jì)凈殘值率為3%，年折舊率為1.9%-6.5%估算，原始資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的折舊年限應(yīng)在5-10年之間。而近五年乃至近十年，恰恰是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格高歌猛進(jìn)的階段，雖然各地房?jī)r(jià)上漲幅度并不完全一致，但是倍增甚至增數(shù)倍都是很常見(jiàn)的現(xiàn)象。而且，上市銀行中除了農(nóng)業(yè)銀行，多數(shù)銀行十年來(lái)的機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)布局主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一、二線城市以及城市的核心地段，這些城市和地段房?jī)r(jià)的漲幅更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)平均水平。

一位從事地產(chǎn)中介超過(guò)十年的段姓工作人員對(duì)《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，以上市銀行總部密集駐扎的金融街區(qū)域?yàn)槔?，十年前的房?jī)r(jià)約為1.4萬(wàn)元/平米，而如今的價(jià)格已經(jīng)飆升至7萬(wàn)元-8萬(wàn)元/平米，而且這一價(jià)格也僅僅是有價(jià)無(wú)市，輕易也不會(huì)有哪家機(jī)構(gòu)舍得把金融街的房產(chǎn)出售，因?yàn)樵搮^(qū)域房產(chǎn)極具稀缺性，出售后就很難在同一區(qū)域購(gòu)回了。

以相對(duì)建成較晚的金融街B7大廈(即現(xiàn)北京銀行和中國(guó)人壽大樓)為例，如果按照地產(chǎn)中介介紹的B7大廈成本(2005年價(jià)格在1600元/平方米左右)與目前的市價(jià)大致計(jì)算，B7大廈合計(jì)建筑面積約22萬(wàn)平方米，每平米上漲約6萬(wàn)元，整體增值約130億元。即使考慮到近期樓市價(jià)格似乎有所波動(dòng)，該項(xiàng)目整體增值也肯定超過(guò)100億元了。

而位于該大廈附近的建設(shè)銀行、中信銀行、交通銀行等銀行的大廈建成時(shí)間都遠(yuǎn)遠(yuǎn)早于B7大廈(其建設(shè)時(shí)間多是在1993年-2005年間)，成本更要低得多。

一些一線城市地鐵沿線區(qū)域的商鋪的價(jià)格飆升的更快。北京市大興區(qū)黃村區(qū)域的一位地產(chǎn)中介則表示，三年前其所在區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的售價(jià)不足2萬(wàn)元/平米，地鐵開(kāi)通后，現(xiàn)在已經(jīng)漲至近4萬(wàn)元/平米。

上述段姓工作人員同時(shí)提醒本報(bào)記者，商業(yè)銀行的一些老舊網(wǎng)點(diǎn)還有根據(jù)城市規(guī)劃拆遷的可能，而拆遷時(shí)的補(bǔ)償也將是頗為可觀的。

由于各家銀行房產(chǎn)的年限、區(qū)域復(fù)雜，通過(guò)現(xiàn)有報(bào)表披露出來(lái)的情況來(lái)測(cè)算現(xiàn)在準(zhǔn)確的市價(jià)幾乎是不可能的，但是考慮到經(jīng)過(guò)折價(jià)30%后目前的賬面凈值還逼近5000億元，購(gòu)買成本應(yīng)該是7000億元左右，即使按照最保守的估計(jì)，這部分資產(chǎn)的市價(jià)也將達(dá)到1.4萬(wàn)億元，較目前的凈值“富余”近1萬(wàn)億元；如果估價(jià)再大膽一點(diǎn)，則賬外隱藏的資產(chǎn)價(jià)值可能達(dá)到數(shù)萬(wàn)億元。