房企“涉銀”后，能否憑借銀行的親戚關(guān)系規(guī)避流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)？以恒大地產(chǎn)入主的華夏銀行為例，2012年，華夏銀行為關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款的總額為83.93億元，僅為貸款總額的1.17%。其中，持股5%以上的股東首鋼總公司2012年末貸款余額為59億元，占貸款總額0.82%。

與海外發(fā)債相比，銀行關(guān)聯(lián)貸款似乎難以滿足恒大的胃口。去年年底，恒大地產(chǎn)發(fā)行了一期2018年到期的5億美元優(yōu)先票據(jù)，也是當(dāng)時(shí)恒大半個(gè)月以來(lái)第二次發(fā)債，經(jīng)過(guò)兩次發(fā)債，恒大累計(jì)融資額高達(dá)15億美元（約116.3億港元）。如果算上年初配股融資43.5億港元，恒大去年年內(nèi)海外融資總額就接近160億港元。也就是說(shuō)，僅僅依靠海外市場(chǎng)，恒大獲得的資金便可輕松高過(guò)從關(guān)聯(lián)方獲得的貸款。

對(duì)比萬(wàn)科截至2013年年底和截至2012年年底的“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款”還可以發(fā)現(xiàn)，萬(wàn)科對(duì)于長(zhǎng)期銀行貸款的依賴度正在下降，對(duì)于信托融資的需求大幅度上升。

數(shù)據(jù)顯示，截至2012年年末，萬(wàn)科“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款”中，銀行借款為83.37億元，其他借款（主要為信托貸款）為9.2億元，而且截至2012年年末，“金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款”中，有四名來(lái)自銀行借款，僅一名來(lái)自信托借款，且信托借款的合同利率達(dá)11.2%。

然而，截至2013年年末，萬(wàn)科“一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款”中，銀行借款為70.5億元，其他借款為172.55億元，而且截至2013年年末，“金額前五名的一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款”中，五名來(lái)自信托借款，且信托借款的合同利率在6.16%~10.6%之間，較2012年合同利率數(shù)據(jù)出現(xiàn)了明顯下降。

“別說(shuō)關(guān)聯(lián)交易，就算現(xiàn)在正常的房地產(chǎn)開發(fā)貸，從銀行流出來(lái)的都有限，當(dāng)然除了已經(jīng)簽約過(guò)的授信銀行。”廣州一家大型上市房企財(cái)務(wù)人士坦言。既然短期內(nèi)房企難以從銀行獲得“棉衣”，“聯(lián)姻銀行”這種流行的玩法意義何在？

信托成借貸橋梁

聯(lián)姻銀行意在長(zhǎng)遠(yuǎn)

“房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，自從銀行開發(fā)貸收緊后，房企近幾年都需要進(jìn)行不斷再融資，即便是在海外融資，金額也有限?；诖?，眾多房企開始建立更直接、更長(zhǎng)期的資金渠道，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。” 杜麗虹說(shuō)。

目前的現(xiàn)狀是，房企一方面有長(zhǎng)期避險(xiǎn)需求，另一方面，銀行也樂(lè)于與國(guó)內(nèi)大型房企“做朋友”。上述上市房企財(cái)務(wù)人士坦言，盡管現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期在下滑，但相比其他行業(yè)，銀行還是更愿意把錢交到大型房企手中。“相較于其他行業(yè)，對(duì)于銀行而言，回報(bào)最大、最穩(wěn)定的選擇，還是將錢交給房企，不過(guò)僅僅局限于具有大型規(guī)模和優(yōu)質(zhì)品牌的房企。”

實(shí)際上，記者查閱萬(wàn)科、恒大歷年長(zhǎng)期借款發(fā)現(xiàn)，這兩家積極入股銀行的房企銀行借款占長(zhǎng)期借款的比例近兩年來(lái)正在企穩(wěn)回升。

萬(wàn)科在2010年時(shí)，銀行借款占長(zhǎng)期借款的比例為67.26%，而到2012年時(shí)，這一比例已經(jīng)連續(xù)下降至42.83%。不過(guò)該公司去年這一比例已經(jīng)回升至接近2010年的水平，達(dá)到66.4%。

再看恒大方面的情況，該公司2009年上市時(shí)，銀行借款占長(zhǎng)期借款比例達(dá)100%，2011年該比例下滑至52.3%，2012年這一比例為52.6%。

不難看出，這兩家入股銀行的房企的長(zhǎng)期負(fù)債仍舊要依賴銀行資金。也就是說(shuō)，房企對(duì)于聯(lián)姻銀行這種行為，顯然看得更加長(zhǎng)遠(yuǎn)，意在獲取長(zhǎng)期“過(guò)冬物資”。

銀行的重要性不僅僅體現(xiàn)在房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的“銀行借款”一項(xiàng)上。還有一個(gè)不容忽視的現(xiàn)象：恒大的其他借款在2009年至去年年中，從零增長(zhǎng)至197億元，已經(jīng)超過(guò)其在境外發(fā)行的優(yōu)先票據(jù)數(shù)額。恒大如是描述其他借款：項(xiàng)目公司與若干金融機(jī)構(gòu)分別訂立基金安排，金融機(jī)構(gòu)為公司籌集信托基金注資。

“資金在銀行與房企之間的流轉(zhuǎn)，目前比較主流的方式就是借助信托橋梁，銀行打包理財(cái)產(chǎn)品，然后購(gòu)入信托產(chǎn)品，再由信托將資金轉(zhuǎn)入房企手中。”上述房企財(cái)務(wù)人士告訴記者。

“信托當(dāng)橋梁”這一說(shuō)法得到多家房企人士佐證。新華信托一位高層人士也告訴記者，對(duì)于信托公司而言，依靠銀行資源，能夠以很低的成本賺取通道費(fèi)，既獲得渠道資源又積累了業(yè)務(wù)資源，資產(chǎn)規(guī)模得以進(jìn)一步擴(kuò)大。“而對(duì)于銀行而言，由于金融機(jī)構(gòu)受監(jiān)管層的嚴(yán)格監(jiān)管，監(jiān)管層對(duì)銀行信貸的嚴(yán)格監(jiān)管迫使銀行另辟蹊徑，以此繞開監(jiān)管發(fā)放貸款，而擁有全牌照的信托公司自然成為銀行最優(yōu)質(zhì)的合作對(duì)象。”