每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 胡健 發(fā)自北京

北京市近日確定，自住型商品房為“共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”，自住型商品房購(gòu)買(mǎi)后，原則上5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?年后轉(zhuǎn)讓的，按照屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格和該自住型商品住房購(gòu)買(mǎi)時(shí)價(jià)格差價(jià)的30%交納土地收益等價(jià)款。

1月22日，北京市第十四屆人民代表大會(huì)第二次會(huì)議閉幕,表決通過(guò)的《政府工作報(bào)告》中，首次明確了自住房的性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)，將“已推行2萬(wàn)套自住型商品房”修改為“已推行2萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的自住型商品房”。

不過(guò)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，在對(duì)這種解決夾心層住房問(wèn)題頗具創(chuàng)新的探索持肯定態(tài)度的同時(shí)，很多地產(chǎn)界人士也擔(dān)憂其在未來(lái)幾年可能對(duì)純商品房市場(chǎng)、新房與二手房市場(chǎng)間關(guān)系帶來(lái)的問(wèn)題。

自住型商品房“共有產(chǎn)權(quán)”

北京市副市長(zhǎng)陳剛舉例說(shuō)，比如一個(gè)人只有100多萬(wàn)或200萬(wàn)元，雖然當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)房?jī)r(jià)需要兩三百萬(wàn)元，但他也能買(mǎi)房。

“差的那一部分錢(qián)怎么辦，就是實(shí)行共有產(chǎn)權(quán)，你先買(mǎi)，國(guó)家給予支持，你自己先住，如果再上市，首先政府優(yōu)先收購(gòu)，或者是根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)比例把政府那部分收益拿走。這樣沒(méi)買(mǎi)到的人也不虧，買(mǎi)到的人也不完全得利。”陳剛說(shuō)。

此前，北京市住宅體系建設(shè)堅(jiān)持“低端有保障，中端有支持，高端有市場(chǎng)”的總體思路，在市場(chǎng)主導(dǎo)中高端需求的同時(shí)，重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)對(duì)低端需求的保障。但隨著北京新市民及外來(lái)常住人口的不斷涌入，目前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求更多由中等收入群體支撐，夾心層購(gòu)房問(wèn)題日益凸顯。

中指院報(bào)告稱(chēng)，“自住型商品房”概念的提出，是迎合當(dāng)下市場(chǎng)形勢(shì)變化做出的積極嘗試，“低端有保障、中端有政策、高端有控制”，中端需求保障的缺失將得到有效彌補(bǔ)。

報(bào)告指出，自住型商品房采取“寬進(jìn)嚴(yán)出”方式進(jìn)行管理，適當(dāng)放寬準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（相較于保障房），但增加優(yōu)先人群、交易限制（相較于商品住宅），政府的共有產(chǎn)權(quán)通過(guò)優(yōu)先解決保障輪候家庭、后期獲取差價(jià)收益等形式體現(xiàn)。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者統(tǒng)計(jì)，2013年9月以來(lái)，北京共成交住宅用地42宗，31宗為含自住型商品房的住宅用地，總規(guī)劃建筑面積達(dá)到625.5萬(wàn)平方米，占總成交建面的80%，其中自住型商品房用地部分占比超過(guò)50%。2013年成交的21宗含自住型商品房住宅用地中，約含自住型商品房用地227萬(wàn)平方米，約可提供住房2萬(wàn)套。

或加劇未來(lái)樓市不確定性

短期來(lái)看，自住型商品房無(wú)疑對(duì)北京樓市是巨大利好。

北京市明確2014年要進(jìn)一步擴(kuò)大供應(yīng)規(guī)模至5萬(wàn)套，在 “保障房”+“自住型商品住房”落實(shí)的影響下，普通商品住宅供應(yīng)量及占比均將有所下降，對(duì)于自住型商品房所在的區(qū)域來(lái)說(shuō)，短期供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化將對(duì)區(qū)域均價(jià)形成明顯的下拉作用。

但中指院常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，從供應(yīng)端來(lái)說(shuō)，保障房、自住型商品住房供應(yīng)的加大，將擠壓普通商品住宅的市場(chǎng)份額，市場(chǎng)中普通商品住宅的供求缺口或?qū)⒗?，其樓面地價(jià)、銷(xiāo)售價(jià)格將大幅上漲，加快趨向“改善化、高端化”。

她認(rèn)為，未來(lái)北京五環(huán)至六環(huán)間普通商品住宅的門(mén)檻將進(jìn)一步提升，對(duì)于不屬于保障房覆蓋范圍、自住型商品房?jī)?yōu)先購(gòu)買(mǎi)人群的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，有能力購(gòu)買(mǎi)的范圍將更加有限。

在可能對(duì)未來(lái)純商品房?jī)r(jià)格產(chǎn)生側(cè)面助推作用的同時(shí)，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)也對(duì)自住型商品房產(chǎn)生了另外一個(gè)擔(dān)心。

他在在全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)舉行的2013至2014年度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告發(fā)布會(huì)上表示，現(xiàn)階段還未明確房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)過(guò)程中將怎樣計(jì)算自住型商品房，如果自住型商品房被算在商品房?jī)r(jià)格里，由于購(gòu)買(mǎi)時(shí)房?jī)r(jià)較低，但其價(jià)值卻不僅僅如此，則被政府利用降低房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)漲幅，給市場(chǎng)造成房?jī)r(jià)降低假象。

任志強(qiáng)稱(chēng)，上市五年后，大家會(huì)發(fā)現(xiàn)，由于需按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)30%上繳獲利部分，則會(huì)造成二手房市場(chǎng)價(jià)格暴漲和新房?jī)r(jià)格倒掛，造成市場(chǎng)價(jià)格信號(hào)不穩(wěn)定或者扭曲。