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每經(jīng)記者 尚希 發(fā)自北京

時近年底，伴隨著土地市場“大戲”頻頻上演，房企的融資熱情高漲。

CRIC研究中心統(tǒng)計監(jiān)測了100家房企的融資情況發(fā)現(xiàn)，僅11月，百家房企融資總額高達450億元，同比增加67%，環(huán)比上升96%。“隨著年末的到來，企業(yè)希望在市場利好之下進行今年最后的投資活動，因而在近期大幅融資。”CRIC研究中心分析師朱一鳴向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預期在明年可能進入新的加息周期，融資難度和成本可能提升。

值得注意的是，今年掀起的融資潮中，海外融資所占的比重越來越高。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前11月房企海外融資總額（含貸款）合計已經(jīng)突破529.1億美元，合人民幣3228億元。

海外融資受偏愛

進入三季度以來，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外市場融資力度逐漸升溫，從9月開始，多數(shù)在港上市內(nèi)房企已有融資計劃或進行融資?！睹咳战?jīng)濟新聞》記者粗略統(tǒng)計后發(fā)現(xiàn)，進入四季度以來，包括萬達、旭輝、綠地、雅居樂、中海、恒大在內(nèi)的23家房企進行了不同方式的融資，總募集資金大約220億美元。

“從融資目的來看，企業(yè)進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債，降低企業(yè)開發(fā)運營風險，并進行新一輪的投資。”朱一鳴表示，房企的高周轉(zhuǎn)主要依賴于“以債養(yǎng)債”，隨著企業(yè)融資成本壓力顯現(xiàn)，企業(yè)更多選擇以更低廉成本的融資替代利息高昂的舊債務。

“可以看到，融資期限大多是在5年期及以上，利率平均在7%左右的長期融資，從企業(yè)的財務報表中可以明顯看出，企業(yè)長短期債務比從2012年上半年的0.45，提升到2013年同期的1.32，提升193%。”朱一鳴表示，較長的還款期限既能有效降低企業(yè)短期的資金壓力，又能提升企業(yè)的抗風險能力，同時，融資成本分攤到每年，成本開支壓力并不會過于顯著。

的確，海外融資的成本的低廉對于房企來說具有十足的吸引力，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，40家上市房企的海外債券融資平均利率為7.65%，較2012年下降1.35個百分點。

“從利率水平看，萬科等房企的債券利率均在5%以下，不僅遠低于信托等其他來源的資金成本，也低于一般的銀行貸款利率。”鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭對《每日經(jīng)濟新聞》記者說道。

房企“找錢”能力增強

今年以來，房地產(chǎn)市場以及土地市場升溫，推高了房企的投資熱情，對于融資的需求愈加旺盛，企業(yè)的融資能力也在逐漸加強。

上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的2013年前三季度房企資金狀況研究報告顯示，企業(yè)自籌資金在企業(yè)到位資金中所占比重為38.3%，比上季末回升0.5個百分點。歷年同期來看，2011年至2012年，房企自籌資金比重占比居高位，外部融資較為困難，2013年以來自籌資金比重顯著降低，房企融資渠道有所拓展，融資能力進一步提高。

對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究員鄭紅玉也表示，企業(yè)資金來源結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，被動自籌資金的狀況也有所改善。

不難發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商資金鏈狀態(tài)得到改善的一個主要原因，便是房企的“找錢”能力日益增強。

克而瑞北京房價測評中心首席分析師牟增彬告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“融資成本的不斷下降，以及融資環(huán)境的日漸寬松給了房企信心。”

在牟增彬看來，“明年一旦信貸收緊，房企負債問題將暴露無遺。”克而瑞研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年三季度末，139家上市房企平均資產(chǎn)負債率為75.55%，創(chuàng)下2007年同期新高。

對此，張旭告訴《每日經(jīng)濟新聞》，今年以來，除了大型房企外，中小型房企對多元化融資渠道的需求也比較強烈，國內(nèi)上市房企再融資放開的預期也在持續(xù)升溫。

“從目前房企的融資策略來看，大型房企的抗風險能力越來越強，因此通過抑制需求或者是收緊貸款等方式來促使房企降價，將很難起到實質(zhì)效果。”張旭進一步指出，對于中小型房企，尤其是項目過于集中在三四線城市的中小房企，由于市場需求規(guī)模有限，且過多依賴信托等高成本資金，經(jīng)營風險依然不容忽視。