有分析人士表示，土地出讓金占商品房銷售額的占比被快速拉高，今年預(yù)計將達40%左右

■本報記者 王麗新

“創(chuàng)33個月以來新高”，“創(chuàng)45個月以來新高”，無論是今年9月份典型10個城市土地出讓金收入還是今年11月份一線城市土地成交均價，都在不斷飆升，土地盛宴貌似已不足以形容一線城市土地市場的高漲情緒，或許“饕餮盛宴”更為貼切？

據(jù)《證券日報》記者從中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)獲取的一份數(shù)據(jù)顯示，截至到11月底，2013年年內(nèi)北京、上海、廣州和深圳四大一線城市土地出讓金收入總額為4720.38億元，2012年同期則為1675.55億元，同比暴漲181.72%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄。

“今年一線城市土地市場競爭非常激烈，甚至有部分老牌房企可能也連一幅地都搶不到，開發(fā)商對未來一線、二線城市房價走勢判斷的樂觀程度似乎一直在打破你的認(rèn)知底線。”一位龍頭房企的高層人士向記者如此直言，“簡直瘋了！”他甚至稱，或許兩三年后，個別企業(yè)將出現(xiàn)問題。

土地成交額劇增近2倍

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)數(shù)據(jù)顯示，2013 年1月-11月，10個典型城市土地出讓金收入為7928.9億元，與2012年同期相比增長121.8%，較2011年同期增長38.4%。從歷年同期情況看，今年前十一個月土地出讓金收入創(chuàng)造了歷史新高。與去年全年4397.7億元的土地出讓金收入相比，今年前十一個月已超過3531億元。

值得一提的是，從四大一線城市歷年土地出讓金收入情況來看，2013年前十一個月的土地出讓總額為4720.38億元，創(chuàng)下了歷史最高紀(jì)錄。據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(CRIC)數(shù)據(jù)顯示，2012年四大一線城市土地出讓總額為2042.22億元，2011年、2010年和2009年則分別為2831.68億元、3731.82億元和2623.7億元。

從四大一線城市土地成交情況來看，2013年1月-11月，一線城市共出讓土地1112幅，累計建筑面積為9032.06萬平方米，累計土地出讓金收入為4720.38億元，2012年同期則分別為6876.1萬平方米和1675.55億元。其中，土地出讓建筑面積同比增長31.35%，土地出讓金則同比上漲了3044.83億元，暴增181.72%。

“從出讓的土地建筑面積和成交價格上漲幅度來看，顯然土地價格高漲的非?？欤@也折射出房企在一線城市搶地呈現(xiàn)出的白熱化程度。”一位業(yè)內(nèi)人士向記者表示，尤其各地地王頻繁出現(xiàn)，一線、二線城市幾乎只要有住宅用地成交，成交單價就一筆高過一筆。

此外，根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2013年1月-11月，全國40個主要城市土地成交額高達1.4萬億元，與2012年同期的8369億元相比，上漲幅度達到了68%，與2012年全年這40個主要城市的土地成交總額10674億元相比，超過了3345億元。

地價飆升加大房價下行壓力

“從土地出讓金與商品房銷售額的占比來看，比例在不斷升高。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進向《證券日報》記者表示，數(shù)據(jù)顯示，2012年這一比例不到30%，2013年則預(yù)計達到40%左右。從這一角度看，土地成交價格高漲，但售價卻受干預(yù)，導(dǎo)致賬面上銷售收入比開發(fā)商原來預(yù)期的有所減少。

不過，從2012年初開始，北京房價連續(xù)上漲已經(jīng)超過了20個月，實際上，這背后土地的高價成交是拉高房價指數(shù)的主要推手，房價下行壓力也隨之加大。

對此，中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示，尤其今年地王頻繁出現(xiàn)，其出現(xiàn)力度刷新了歷史記錄。“相比往年樓市最火爆期出現(xiàn)的地王，本輪地王的單價、總價都突破了市場的想象力”。

張大偉稱，北京、上海等城市的大部分地王地塊的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)的在售房價，“地王可以說已經(jīng)秒殺了在售的絕大部分物業(yè)”，而且導(dǎo)致定價權(quán)幾乎掌握在開發(fā)商手中。同時，目前來看，按照全國主要城市出現(xiàn)的地王成交總價、單價以及其具情況來看，如果開發(fā)商想要賺取正常的利潤，售價需要在目前市場的基礎(chǔ)上，一年內(nèi)再漲50%，否則地王入市的風(fēng)險將非常大。

但盡管如此，仍有房企加速了向一線城市進軍的步伐，包括泰禾集團、陽光城，甚至融創(chuàng)中國以7.3萬元/平方米的單價拍下北京的全國最貴地王，其未來是否能如融創(chuàng)中國董事長孫宏斌所說的賣到30萬元/平方米，業(yè)內(nèi)尚不去討論。

但實際上，據(jù)《證券日報》記者獲悉，現(xiàn)在連不少大型知名房企高層都稱“瘋了”，如此貴的地價，到底有多少利潤可賺？定多高的售價才能被市場接受。“拿著貴地的開發(fā)商都在不斷研究開發(fā)節(jié)奏，計算相應(yīng)的成本，小心翼翼著呢”。

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