綠地購(gòu)昆明最高價(jià)地塊 宅地供應(yīng)連續(xù)第二年減少

每經(jīng)記者 沙斐 發(fā)自上海

綠地集團(tuán)近日以4.86億元的底價(jià)，拿下昆明市草海片區(qū)福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，三宗地整體平均樓面地價(jià)約8894元/平方米，成為昆明樓面地價(jià)最高的地塊。而在此前，泰禾、佳兆業(yè)、旭輝等房企都已有過(guò)高價(jià)拿地的紀(jì)錄。開(kāi)發(fā)商資金的充裕，和有限的土地供應(yīng)，正在將土地市場(chǎng)的價(jià)格一步步推高。而持續(xù)上升的土地成本，勢(shì)必給房企未來(lái)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷提出新課題。

拿地成本抬高/

6月6日下午，昆明市土地和礦業(yè)權(quán)交易中心拍賣了6宗土地，綠地集團(tuán)拿下其中的草海片區(qū)福海街道辦三宗共173.87畝住宅用地，交易金額14.23億元，成交單價(jià)818萬(wàn)元/畝，平均樓面地價(jià)8898元/平米，其中一宗地樓面價(jià)最高達(dá)11054元/平米。

據(jù)悉，此次為綠地集團(tuán)在昆明第二次拿地，據(jù)稱是為綠地集團(tuán)在昆明的第三個(gè)項(xiàng)目做儲(chǔ)備。

計(jì)算顯示，按總建面159919平方米，總成交金額14.23億元計(jì)算，三宗地整體平均樓面地價(jià)約8894元/平方米，超過(guò)了原昆明市政府地塊恒隆廣場(chǎng)8712元/平方米的樓面價(jià)，成為昆明樓面地價(jià)最高的地塊。

克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，目前昆明地區(qū)樓房的均價(jià)尚不到10000元/平方米，拿地成本抬高勢(shì)必會(huì)推高未來(lái)的房屋售價(jià)。

昆明中原地產(chǎn)策略中心總監(jiān)林嵐對(duì)記者表示，目前昆明超過(guò)15000元/平方米的，主要是別墅類產(chǎn)品，銷售速度不快，多數(shù)項(xiàng)目一個(gè)月只能賣幾套。

中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，昆明整體的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度還是低于收入的增長(zhǎng)速度。從這個(gè)角度來(lái)看，該地區(qū)還是一個(gè)比較健康的房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，昆明旅游業(yè)非常有優(yōu)勢(shì)，加上昆明本身是一個(gè)單核型的城市，可以利用旅游資源吸引周邊的消費(fèi)。他認(rèn)為，在昆明地區(qū)開(kāi)發(fā)高端物業(yè)項(xiàng)目，關(guān)鍵要吸引整個(gè)云南省內(nèi)以及周邊的購(gòu)買(mǎi)力，不能僅僅是昆明一個(gè)地方。

開(kāi)發(fā)商“血拼”推高地價(jià)/

事實(shí)上，除了綠地在昆明摘得地王，近期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商“血拼”拿地的事件早已頻頻上演。

5月21日，在經(jīng)過(guò)41輪激烈競(jìng)價(jià)后，旭輝擊退萬(wàn)科、濱江集團(tuán)、綠地、復(fù)地等地產(chǎn)大鱷，以35.65億元拿下杭州濱江區(qū)奧體單元FG03-R/C-02商住地塊。

5月23日，佳兆業(yè)以79865萬(wàn)元的最高限價(jià)競(jìng)得廣州白云區(qū)一地塊，折合樓面價(jià)達(dá)24168元/平方米，與周邊樓盤(pán)售價(jià)相差無(wú)幾。而在這之前的近半個(gè)月時(shí)間里，佳兆業(yè)為搶地已猛砸超55億元，其中包括一塊廣州“地王”。

6月5日，泰禾集團(tuán)股份有限公司的全資子公司福州泰禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以6.48億元拿下上海閘北區(qū)103街坊27丘商辦地塊，出讓總面積為5230.2平方米，容積率為4，初始出讓價(jià)為3.14億元，溢價(jià)率高達(dá)106.49%。

“即使是不理性的，開(kāi)發(fā)商也很難控制住拿地的想法。”克而瑞上海機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄表示。

業(yè)內(nèi)專家表示，受房?jī)r(jià)上漲影響，開(kāi)發(fā)商手上的房子少了，所以需要新的土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)。與此同時(shí)，房企紛紛向海外融資。

中國(guó)指數(shù)研究院5月8日發(fā)布《中國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資狀況分析》，報(bào)告顯示，2013年上半年共27家上市房企發(fā)債融資759億元，已超2012全年25%。

與此同時(shí)，商品住宅用地供應(yīng)卻有所減少。根據(jù)今年4月國(guó)土資源部公布的數(shù)據(jù)，2013年全國(guó)住宅用地計(jì)劃供應(yīng)總量15.08萬(wàn)公頃，其中商品住宅用地10.92萬(wàn)公頃，與去年計(jì)劃供應(yīng)量相比，降幅分別為12.6%和10.7%，這是全國(guó)住宅供地連續(xù)第二年減少。

薛建雄表示，資本市場(chǎng)愿意向開(kāi)發(fā)商提供資金，就企業(yè)自身來(lái)說(shuō)也希望做得更大，因?yàn)槟悴粩U(kuò)張別人就會(huì)擴(kuò)張，如果能融資就容易擴(kuò)張。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)私募融資的成本約在18%左右，而大型房企在海外融資成本要低得多。

他認(rèn)為，當(dāng)所有的開(kāi)發(fā)商都懷著一樣的心態(tài)去競(jìng)爭(zhēng)，地價(jià)就會(huì)變得不理性，這主要還是歸咎于房?jī)r(jià)的上漲。

高端物業(yè)開(kāi)發(fā)需新思路/

高昂的拿地成本加大了開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)成本，勢(shì)必將影響未來(lái)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷，定位高端顯然是不二之選。

陳晟對(duì)此認(rèn)為，產(chǎn)品必須真正符合高端物業(yè)特征，只要是真正高端的項(xiàng)目，就不怕賣不掉。

薛建雄表示，首先從規(guī)劃角度來(lái)考慮，高端物業(yè)就應(yīng)該往大戶型去做，比如說(shuō)350平方米以上的別墅或平層，因?yàn)橹挥型ㄟ^(guò)豪華的大戶型才能吸引城市高端人群入住，這樣物業(yè)才能賣出較高的單價(jià)。

此外，通過(guò)大戶型吸引頂級(jí)消費(fèi)人群入住的同時(shí)，也要保持有效的銷售速度，同時(shí)要考慮城市中需要改善戶型的人群。在以大戶型為主的基礎(chǔ)上，再開(kāi)發(fā)一些高品質(zhì)的中小戶型改善類物業(yè)，可以保證開(kāi)發(fā)商更快獲得銷售回款。

業(yè)內(nèi)專家強(qiáng)調(diào)，只有好的產(chǎn)品才能賣出好的價(jià)格。除了豪華戶型，房型結(jié)構(gòu)與內(nèi)部裝修也決定了高端物業(yè)是否好賣。