隨著全國各地房地產(chǎn)調(diào)控政策細(xì)則與調(diào)控目標(biāo)在3月底集中落地，4月全國房地產(chǎn) 市場(chǎng)的變化引人關(guān)注。在各地調(diào)控細(xì)則執(zhí)行即將滿月之時(shí)，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些新變化，影響樓市走向的市場(chǎng)、政策、資金三個(gè)維度走向如何？

市場(chǎng)新變化：調(diào)控力度決定市場(chǎng)熱度

盡管全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)尚未發(fā)布，但以北京為代表的個(gè)別一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)變化已經(jīng)十分明顯的擺在人們面前。

3月底，北京根據(jù)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的精神出臺(tái)了一系列調(diào)控細(xì)則，內(nèi)容包括單身人士禁買二套房、嚴(yán)格執(zhí)行20%的所得稅政策等等。隨著北京地方細(xì)則的全面執(zhí)行，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了180度的轉(zhuǎn)折性變化。

據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，截至27日，北京市新建商品住宅(包含保障房)成交量為7188套，環(huán)比3月全月下降62.9%，與去年同期基本持平?？鄢Ｕ戏亢?，純商品住宅成交量為4412套，環(huán)比3月全月下降約58.9%，同比去年下降15.8%。

“在二手房市場(chǎng)，2012年一季度重啟的北京二手房交易復(fù)蘇嘎然而止，買賣雙方重回深度觀望。新增房客源雙雙出現(xiàn)環(huán)比大降，其中房源降幅更為明顯。”鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張旭說。

在最早出臺(tái)地方調(diào)控細(xì)則的廣東，樓市的變化同樣比較明顯。記者在實(shí)地走訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，廣州的不少售樓處相比1季度冷清不少，雖然價(jià)格仍未有明顯調(diào)整，但成交數(shù)量已經(jīng)開始出現(xiàn)下滑。

據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，4月前半月廣州新建商品房網(wǎng)簽不足3000套，環(huán)比上月7600套的總量下降超過20%。

隨著“國五條”各項(xiàng)要求在全國范圍內(nèi)的推開，去年年中以來持續(xù)復(fù)蘇的樓市出現(xiàn)了預(yù)期的轉(zhuǎn)折性變化。不過，具體到各個(gè)城市，由于落實(shí)“國五條”的 細(xì)則不一、力度不一，基本體現(xiàn)出了“調(diào)控力度決定市場(chǎng)熱度”的典型變化。除嚴(yán)格制定并執(zhí)行調(diào)控細(xì)則的少數(shù)一線城市外，全國其他各主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)并未發(fā)生立竿見影的“大轉(zhuǎn)折”。

政策新變化：“細(xì)則”粗細(xì)各異 調(diào)控力度不一

按照國務(wù)院規(guī)定，各直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市(除拉薩外)一季度都要公布調(diào)控細(xì)則和價(jià)格調(diào)控目標(biāo)。3月底全國20多個(gè)城市相繼公布了自己的 調(diào)控細(xì)則和房價(jià)調(diào)控目標(biāo)，不過大多數(shù)城市僅僅用極少數(shù)的篇幅簡單概述了自身的調(diào)控目標(biāo)，至于如何實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的調(diào)控方式則語焉不詳，因而飽受“細(xì)則不細(xì)”的質(zhì) 疑。

盡管如此，4月份仍有一些政策變化引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈關(guān)注，其中大多數(shù)是已經(jīng)出臺(tái)調(diào)控細(xì)則城市的調(diào)控措施升級(jí)。

7日，中國人民銀行營業(yè)管理部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整北京市差別化住房信貸政策的通知》，規(guī)定北京各銀行“對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。”

10日北京市住建委主任楊斌表示：“新建樓盤在申請(qǐng)預(yù)售資格時(shí)，開發(fā)商要報(bào)價(jià)，報(bào)價(jià)不能明顯高于此前成交價(jià)格，也不能明顯高于周邊同類品質(zhì)樓盤，住建部門會(huì)對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行引導(dǎo)和指導(dǎo)”。這一表態(tài)被視為北京樓市“限價(jià)令”的明確提出。

而從24日起，廣州全面執(zhí)行商品房住宅預(yù)售價(jià)格網(wǎng)上申報(bào)制度，開發(fā)企業(yè)銷售住宅，必須辦理預(yù)售網(wǎng)上申報(bào)，并接受國土房管部門的價(jià)格指導(dǎo)。廣州成為繼北京之后，第二個(gè)明確表示要對(duì)房價(jià)進(jìn)行指導(dǎo)的城市。

在中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉看來，限房價(jià)、二手房交易稅費(fèi)上漲等政策的出現(xiàn)，都明顯地體現(xiàn)了一種調(diào)控的新思路。

“一種重新分配房地產(chǎn)業(yè)利潤率的調(diào)控長效機(jī)制正在形成。”張大偉認(rèn)為，“限價(jià)政策，讓自住購房者可以低價(jià)獲得住房，而如果轉(zhuǎn)讓住房必須與政府分享溢價(jià)。這樣做明顯可以更好地保障低收入群體的居住需求。”

資金新變化：房貸或告別優(yōu)惠時(shí)代

隨著調(diào)控政策的逐漸落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)資金面，尤其是個(gè)人住房信貸也開始出現(xiàn)新的變化。

記者4月底在武漢市調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多銀行首套房貸已經(jīng)開始執(zhí)行基準(zhǔn)利率，而在此之前，不少銀行還可申請(qǐng)到9折優(yōu)惠。個(gè)別銀行雖然沒有明確停止優(yōu)惠，但申請(qǐng)非常嚴(yán)格。而對(duì)二套房仍執(zhí)行首付六成、利率上浮10%的政策。

對(duì)于住房按揭貸款，深圳大部分銀行采取的都是首套房首付三成，貸款七成，享受8.5折貸款利率優(yōu)惠；二套房首付六成，貸款四成，貸款利率在基準(zhǔn) 利率基礎(chǔ)上上浮10%；三套及三套以上，停止發(fā)放貸款。也有部分銀行首套房房貸利率最低為9折。也有銀行取消首套房貸款利率優(yōu)惠，執(zhí)行基準(zhǔn)利率，例如華夏 銀行。

業(yè)內(nèi)分析人士稱，房貸告別“折扣時(shí)代”已是大勢(shì)所趨，對(duì)于想圓住房夢(mèng)的剛需族來說，買房成本或許更高了。

中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長張東表示，調(diào)整房貸利率是銀行從風(fēng)險(xiǎn)和收益平衡出發(fā)，采取的謹(jǐn)慎舉措。“金融政策也是房地產(chǎn)調(diào)控政策的一個(gè)重 要組成部分，對(duì)樓市有著顯著的影響。”張東建議，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)應(yīng)注意考慮剛需的要求與承受力，不要好心辦壞事，誤傷了剛需。