每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京    

每經(jīng)記者 王杰 發(fā)自北京

限價(jià)房曾是地產(chǎn)商眼中的“香餑餑”。很多開發(fā)商認(rèn)為，限價(jià)房穩(wěn)定的客戶能為公司帶來可觀的現(xiàn)金流。

然而，天津市房地產(chǎn)發(fā)展（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱天房發(fā)展(600322，SH））卻在擁有總價(jià)值超過1.6億元的限價(jià)房庫存的情況下，依然抵押公司其他資產(chǎn)為開發(fā)限價(jià)房的子公司融資。

天房發(fā)展的案例讓業(yè)內(nèi)產(chǎn)生疑問：為什么公司有那么多可供套現(xiàn)的限價(jià)房庫存，依然需要融資借貸？

連續(xù)兩次抵押借款近5億元

3月7日，天房發(fā)展連續(xù)發(fā)布兩項(xiàng)公告，為旗下的天津市華亨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司申請(qǐng)借款承擔(dān)抵押擔(dān)保。

天房發(fā)展先是以華亨公司旗下土地和公司為擔(dān)保，向中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司天津和平支行申請(qǐng)辦理借款29000萬元人民幣。

華亨公司抵押的津南區(qū)雙港鎮(zhèn)118#地塊土地雖然認(rèn)定價(jià)值2.54億元，但土地抵押額僅為8000萬元。由于抵押額不足，天房發(fā)展不得不動(dòng)用旗下的其他物業(yè)作為抵押。

緊接著，天房發(fā)展又以旗下的密云路等10處總計(jì)1萬多平方米的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)作為抵押擔(dān)保，向西藏信托借款2億元。

公告稱，截至2012年9月30日，華亨房地產(chǎn)未經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)總額為251793.82萬元，負(fù)債總額168420.96萬元，負(fù)債率只有66%。

記者查閱天房發(fā)展的半年報(bào)卻發(fā)現(xiàn)，截至2012年6月，華亨房地產(chǎn)旗下的雙港新家園項(xiàng)目總共抵押借貸的總金額僅2.08億元，而在建工程總價(jià)值超過23億元，另有2億多元已建成但未售的商品房。

上述信息引發(fā)了一連串的疑問：雙港新家園可供抵押的物業(yè)頗為充足，且前期借款金額占旗下存貨比重非常低，應(yīng)該有充足的物業(yè)可供抵押，為何天房發(fā)展還要抵押其他物業(yè)以獲取借款？

天房發(fā)展董事會(huì)工作人員表示，華亨房地產(chǎn)是天房發(fā)展的全資子公司，和母公司是一個(gè)整體。為子公司華亨房地產(chǎn)提供擔(dān)保，是母公司出于統(tǒng)一考慮。

未售限價(jià)房總價(jià)值超1.6億

天津市國(guó)土和房產(chǎn)資源信息網(wǎng)信息顯示，雙港新家園的在售限價(jià)房早在去年年中就獲得預(yù)售許可證，總共472套。但截至昨日，其中169套房已售，303套未售。

除此以外，雙港新家園歷年開發(fā)未售的限價(jià)房，還有30余套，限價(jià)房未售總量達(dá)到344套，以最新一期7000元/平方米左右的已售價(jià)格計(jì)算，總價(jià)值超過1.6億元。

那么，開發(fā)商為什么沒有賣出限價(jià)房解決資金需要呢？上述工作人員表示，限價(jià)房的銷售結(jié)果是由市場(chǎng)決定的。

但蘭德咨詢總裁宋延慶說，天津和北京的限價(jià)房市場(chǎng)都較好，賣得不好的情況很少發(fā)生。

他認(rèn)為，雙港新家園限價(jià)房大批庫存未銷售，或是出于財(cái)務(wù)方面的考慮：為保證兩個(gè)報(bào)告期都有銷售收入，部分限價(jià)房的簽約時(shí)間可能拖后。

宋延慶表示，由于限價(jià)房更容易獲得借款，很多時(shí)候房企更加傾向以限價(jià)房名義向銀行和信托機(jī)構(gòu)借款，不僅可以大幅增加公司可動(dòng)用資金量，還將大大提高借貸杠桿比率和凈資產(chǎn)收益率。

根據(jù)天房發(fā)展的半年報(bào)，天房發(fā)展旗下確實(shí)有多個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)需要資金。其中，已經(jīng)部分完成前期手續(xù)的濱海新區(qū)核心區(qū)天津漢沽何西舊城綜合開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目和美域新城項(xiàng)目的投資總額就接近50億元。

但截至去年三季度末，公司持有的貨幣資金不過10億元出頭，而需要?dú)w還的短期借款和到期的非流動(dòng)負(fù)債總額也超過10億元。