每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 王杰 查道坤 發(fā)自上海 營口 江蘇南通    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 王杰 查道坤 發(fā)自上海 營口 江蘇南通

因為獨有的“打包拿地”模式，中南建設(shè)（000961,SZ）成為近期A股市場的明星，華泰證券、中投證券等券商紛紛給出了“增持”或“推薦”的評級，肯定公司在二三線城市開發(fā)大盤的做法。

然而《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中南建設(shè)在部分三線城市開發(fā)的大盤所蘊藏的風(fēng)險已慢慢暴露。

2012年6月1日，營口搜房網(wǎng)曾刊載了對中南建設(shè)營口項目——中南世紀(jì)城營銷副總湯智浩的一段采訪，后者透露中南世紀(jì)城犧牲2012年乃至2013年的一部分利潤低價銷售，以在激烈競爭的市場獲得一定的市場份額。

但根據(jù)中南建設(shè)公布的半年報數(shù)據(jù)，這一做法的收效并不理想。中南世紀(jì)城2012年前6月的銷售面積僅為1.9萬平方米，而一期的總建筑面積超過12萬平方米。

除營口外，中南建設(shè)在大本營南通也存在風(fēng)險。中國指數(shù)研究院的最新研究稱，南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，當(dāng)?shù)啬壳叭司》拷ㄖ娣e達(dá)到40.9平方米，住宅供應(yīng)過剩風(fēng)險值得關(guān)注。

三四線城市成交風(fēng)險已顯現(xiàn)/

大規(guī)模布局三四線城市，曾是中南建設(shè)在樓市調(diào)控下取得佳績的重要手段。

2012年半年報透露，由于公司所在的三、四線房地產(chǎn)市場購房群體以當(dāng)?shù)鼐用駝傂孕枨蠛透纳菩孕枨鬄橹?，對政策的敏感程度低于一、二線城市。公司房地產(chǎn)銷售情況從3月份新盤推出情況來看，每個月去化率均有上升，房價水平基本穩(wěn)定。

半年報顯示，中南建設(shè)有超過190億元的存貨資產(chǎn)分布在南通、營口、南饒、鹽城等三四線城市。而截至2012年6月30日，中南建設(shè)的總資產(chǎn)不過386.84億元。

然而，在三四線城市供應(yīng)過量的背景下，中南建設(shè)的布局暗藏風(fēng)險。

中國指數(shù)研究院的報告指出，營口城鎮(zhèn)人口為143萬，人均GDP約為4萬元，但是土地總量達(dá)到8600萬平方米，人均供應(yīng)量超過60平方米，遠(yuǎn)超2010年全國城鎮(zhèn)人均29.2平方米住房面積的水平。

和營口類似，南通等三線城市由于人口基數(shù)低、需求有限，過去幾年快速擴(kuò)張的項目需要長時間來消化，這些城市的供應(yīng)壓力或?qū)㈤L期存在。而中南建設(shè)恰恰在南通和營口都有布局。

湯智浩曾向搜房網(wǎng)表示，營口中南世紀(jì)城希望把2012年甚至2013年的一部分利潤讓出來，在競爭比較激烈的市場中獲得更多的市場份額。

但半年報顯示，這一策略并未奏效。結(jié)合中國采招網(wǎng)發(fā)布的《中南世紀(jì)城1#-4#樓園林景觀工程招標(biāo)公告》、搜房網(wǎng)的樓盤信息和對湯智浩的采訪，以及中南世紀(jì)城半年報，營口中南世紀(jì)城早在2011年9月該項目就已經(jīng)開始開盤，截至2012年6月，一期1~4號樓近10萬平方米已經(jīng)完工，但截至去年6月30日，項目的銷售面積為19269平方米，僅為一期規(guī)劃總建筑面積12.6萬平方米的15%左右。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者昨日致電售樓處，銷售人員表示，“目前這一項目的報價為4500元/平方米，在以成本價賣房，但銷售仍然很緩慢。”

按照中南建設(shè)去年年報披露的一期項目總投資3.9億元和12.6萬平方米的開發(fā)規(guī)模計算，中南世紀(jì)城每平方米的投入超過3000元，加上人員投入、稅費和其他成本，按照現(xiàn)在的售價，能否盈利尚是未知數(shù)。

中南建設(shè)投入資金猛增/

根據(jù)湯智浩向搜房網(wǎng)透露的計劃，中南世紀(jì)城的開發(fā)銷售周期為5~6年。但是如果按照半年報所公布的銷售進(jìn)度，這一項目的開發(fā)和銷售周期可能長達(dá)20年。營口市房產(chǎn)交易管理中心主辦的營口房產(chǎn)網(wǎng)公布的信息顯示，上述項目占地面積42萬平方米，容積率為2，以此計算可售總建筑面積達(dá)84萬平方米。

銷售不佳不僅影響了項目的推進(jìn)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪營口多家銀行獲悉，當(dāng)?shù)夭糠帚y行已經(jīng)停止了公司與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。

中南建設(shè)2012年半年報的數(shù)據(jù)顯示，營口中南世紀(jì)城大部分資金由母公司提供，與中南世紀(jì)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司對應(yīng)的母公司其他應(yīng)收款數(shù)額由2011年年底的3339萬元增加至1.73億元左右。這無疑增加了中南建設(shè)的資金壓力。財報顯示，截至2012年6月30日，中南建設(shè)貨幣資金只有5.67億元，但短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債總額卻超過15億元。

如果營口中南世紀(jì)城銷售繼續(xù)低迷，當(dāng)?shù)氐男刨J政策仍維持現(xiàn)狀，那么母公司中南建設(shè)還可能需要抽調(diào)更多資金支援這一項目。2011年年報顯示，營口中南世紀(jì)城總投資額約為14億元，但截至2012年6月30日，這一項目已投入資金不過3.32億元。2012年三季度，中南建設(shè)在貨幣資金只有6.93億元的情況下，短期借款和一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債總額已增至19.5億元。

包括營口中南世紀(jì)城在內(nèi)，由中南建設(shè)援助開發(fā)的三四線城市項目數(shù)量龐大。2012年半年報顯示，母公司對子公司或?qū)O公司的其他應(yīng)收款已由2011年年底的58.86億元增至75.49億元。

不過，中南建設(shè)方面認(rèn)為，向營口等分公司輸出資金對母公司財務(wù)影響并不大，一來母公司本身運營并不需要太多資金，二來公司的主要融資渠道是開發(fā)貸、信托和建設(shè)工程施工貸款。雖然部分城市的開發(fā)貸已被叫停，但企業(yè)仍然可以通過后兩類貸款融資。

易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)分析，營口分公司一味向母公司借款，一方面暴露了營口分公司在經(jīng)營上的問題，另一方面也暴露出母公司對這一項目的預(yù)計不足。

在三四線城市風(fēng)險增加的情況下，中南建設(shè)方面會不會改變原定開發(fā)模式，回歸一二線城市？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者曾向中南建設(shè)方面發(fā)出采訪涵，但截至發(fā)稿目前公司方面尚沒有回復(fù)。

亮燈率僅三成 中南建設(shè)南通項目或遭二手房阻擊

每經(jīng)記者 查道坤 發(fā)自江蘇南通

中南建設(shè)半年報顯示，公司所在的三、四線房地產(chǎn)市場購房群體以當(dāng)?shù)鼐用駝傂孕枨蠛透纳菩孕枨鬄橹?，整體對政策的敏感程度低于一、二線城市。

但《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對公司南通兩大樓盤——中南世紀(jì)城和中南世紀(jì)花城調(diào)查發(fā)現(xiàn)，兩項目尚留有巨量庫存需要消化，夜間兩項目的亮燈率僅為三到四成。

中南建設(shè)2012年半年報顯示，南通中南世紀(jì)城規(guī)劃建筑面積為180萬平方米，截至去年6月30日銷售面積為86萬平方米；中南世紀(jì)花城總規(guī)劃面積為125萬平方米，截至去年6月30日銷售結(jié)算面積只有44萬平方米。

大量空置的二手房顯然會給未來中南建設(shè)南通項目銷售帶來巨大的壓力。根據(jù)中國指數(shù)院的研究，南通近4年土地累計成交量超過7500萬平方米，消化時間接近15年，目前人均住房建筑面積達(dá)到40.9平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過北京、上海等地。當(dāng)?shù)馗?個百萬平方米規(guī)模的大盤同時銷售，競爭異常激烈。

據(jù)了解，中南世紀(jì)城開盤時價格僅為4000多元/平方米，但后來由于市政府以及通師附中相繼遷入該區(qū)域，房價直線上升。

中南世紀(jì)城銷售人員曾告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，該項目住宅已經(jīng)全部賣完。但記者日前實地調(diào)查卻發(fā)現(xiàn)，該項目整體的亮燈率只有三四成左右，甚至有一棟樓只有兩三盞燈亮著。

“房子太多了，很多樓棟都沒有人住，整體的空置率比較高?！敝車患曳慨a(chǎn)中介老板宋先生對 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者說。

“就南通目前的情況來看，購房者大多還是選擇靠近市區(qū)的區(qū)域，而125萬平方米的大盤，在南通想要徹底消化完是比較困難的，大量空置房是南通樓市目前的真實寫照。”南通當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)網(wǎng)站負(fù)責(zé)人表示，“南通目前百萬平方米以上的大盤就8個左右，這些大盤都在銷售當(dāng)中，競爭十分激烈。”

統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年7月15日，目前南通樓盤存量房約有5.3萬套。一位業(yè)內(nèi)人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“南通樓市的庫存遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)氐南芰?，而百萬平方米的大盤風(fēng)險更大。”

從整個項目的開發(fā)來看，無論是中南世紀(jì)城還是中南世紀(jì)花城，都有巨量的后續(xù)供應(yīng)需要市場消化。

上述業(yè)內(nèi)人士還表示，“上述項目在未來還有巨量供應(yīng)的情況下，已經(jīng)銷售的房源也還存在大量空置，這些空置房源很有可能轉(zhuǎn)化成二手房，對大盤未來的銷售產(chǎn)生沖擊?！?/p>

分析

三四線樓市面臨中長期風(fēng)險

每經(jīng)記者 王杰 楊羚強(qiáng)發(fā)自營口、上海

中南世紀(jì)城以成本價銷售依然滯銷，和營口樓市供應(yīng)量過剩有直接關(guān)系。

在中國房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的中國城市發(fā)展前景與風(fēng)險排行榜報告中，營口位列全國城市市場風(fēng)險第26名。營口地區(qū)樓市的供求比為52。

報告指出，個別三線城市風(fēng)險主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上，由于本身的需求量并不足以對此前大規(guī)模開發(fā)形成支撐，這些城市未來風(fēng)險正在集中展現(xiàn)。

在上述中房信集團(tuán)的報告中，營口的房價收入比高達(dá)153。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。一般認(rèn)為，合理的房價收入比的取值范圍為4到6之間，若房價收入比高于這一范圍，意味著房價偏高，高出越多，市場存在泡沫的可能性越大。

睿信致成管理咨詢公司董事總經(jīng)理薛迥文認(rèn)為，當(dāng)滯銷和信貸收緊同時存在時，大量布局三四線城市的開發(fā)商會面臨巨大的壓力。他說，一二線城市和三四線城市之間的周期差距大約在一到兩年。去年，當(dāng)一二線城市緩慢回升之時，三四線城市的樓市卻開始慢慢跌入冰點。三四線城市市場回暖，可能需要一到兩年。

但上述觀點的前提是，三四線城市也能和一二線城市一樣，擁有不斷新增的樓市需求量。

此前中國指數(shù)研究院和中房信集團(tuán)指出，三四線城市風(fēng)險更多是因為本身常住人口數(shù)量不足，又沒有新增人口流入，因此開發(fā)商手上的土地遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于需求。這種風(fēng)險不是短期風(fēng)險，而是中長期風(fēng)險。

不過，三四線城市中長期的市場存在一定的變數(shù)。

去年12月初中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，未來10年中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展動力在于新城鎮(zhèn)化建設(shè)，這將給樓市提供機(jī)會。

薛迥文認(rèn)為，新一輪城鎮(zhèn)化建設(shè)并非過去談的一二線城市的集約建設(shè)，而是面向三四線城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)。如果中央針對三四線城市的城鎮(zhèn)化建設(shè)配套出臺實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)政策、人口政策，相信這些城市的過量供應(yīng)仍然能被消化。

第一太平戴維斯中國市場研究部負(fù)責(zé)人簡可表示，三四線城市的供應(yīng)過量是否會給開發(fā)商造成大的風(fēng)險，主要看項目所處的位置。如果項目位于市中心，風(fēng)險會小很多。同時，還要看當(dāng)?shù)卣袥]有實質(zhì)性的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向，吸引本地精英留下，甚至能夠吸引外來人口入戶，這些都會對市場產(chǎn)生微妙的影響。

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