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北京地王囤地三年后開工

證券日報 2012-12-24 10:08:22

 

售樓處一銷售人員向記者反復(fù)表示,預(yù)計2013年推出的房源,單價將直逼4萬元

■本報記者王麗新

“年前項目只開8號住宅樓,均價在2.3萬元/平方米,明年初開1號樓,售價最低將達2.5萬元/平方米。”K2·玉瀾灣項目售樓中心一位銷售人員向記者表示,以后入市的房源將逐漸提價。

實際上,這個名為K2·玉瀾灣的項目所在地即為2009年6月轟動一時的北京通州九棵樹地王,由華美地產(chǎn)旗下的北京祈連房地產(chǎn)以17.4億元總價摘得,樓面地價約6265元/平方米。今年7月,本報記者曾赴該地現(xiàn)場調(diào)查,當(dāng)時有附近居民向記者透露,這個項目今年春季才動工,如此算來,該項目是拿地近3年之后才開始挖地基。

值得一提的是,該地塊曾一度因涉嫌囤地登上了2010年初國土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

不管怎樣,這個昔日的京東地王已經(jīng)入市,但其推出的首棟房源入市銷售均價已經(jīng)達到樓面地價近4倍。在市場預(yù)期向好的背景下,該項目相關(guān)銷售人士甚至向記者表示,明年預(yù)計項目部分戶型最高單價將達3.8萬元/平方米。雖然這一售價有點駭人聽聞,但屆時若真如其所言,這一銷售價格將達到樓面地價的6倍以上。

首期兩棟樓利潤或超2億元

12月22日,記者經(jīng)過項目施工現(xiàn)場,繞過停車場,幾個巨幅廣告墻映入眼簾。隨后,記者以購房者身份進入通州區(qū)九棵樹城鐵旁的K2·玉瀾灣項目銷售現(xiàn)場看到,售樓中心座無虛席,不少人還站在沙盤周圍咨詢樓盤情況。

“項目緊鄰九棵樹地鐵站,一共12棟住宅樓,每棟27層,全部以毛坯房狀態(tài)出售,目前在售的是8號住宅樓。”一位銷售人員向記者推介,樓盤地塊2009年拿地,樓面地價甚至達到9000多元,最先出售的8號住宅樓幾乎是以成本價在售,而明年陸續(xù)推出的房源都將提價。

值得注意的是,根據(jù)北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示,上述地塊為住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)用地性質(zhì),建筑控制規(guī)模小于等于277752平方米,起始價為7.8億元,最終以17.4億元成交。

如果按照上述數(shù)據(jù)推算,該地最終的成交樓面地價為6264.58元/平方米,而非銷售人員口中的9000多元。而且據(jù)記者了解,該地塊現(xiàn)場競拍時,參與競拍的富力地產(chǎn)舉過兩次牌就因樓面地價超過5500元/平方米而放棄了。其他房企高層當(dāng)場也曾對媒體表示,這塊地將來賣到1萬元/平方米不成問題。

然而,令人感到意外的是,項目并未以1萬元/平方米的售價快速入市。時隔3年半之后,據(jù)記者在售樓中心現(xiàn)場獲悉,項目入市均價約2.3萬元/平方米,甚至其銷售人員還向記者反復(fù)表示,項目會逐漸提價,明年最后一棟樓將于5月入市,屆時單價將達3.8萬元/平方米。

事實上,有業(yè)內(nèi)人士向記者算了一筆賬,以上述樓面地價加上建安成本、財務(wù)成本等各種成本,該項目每平米成本約為16000元/平方米,最多不超過18000元/平方米。

據(jù)此,保守估計,以8號住宅樓均價2.3萬元/平方米計算,該項目每平米利潤將在5000元/平方米左右。

值得一提的是,據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會網(wǎng)站顯示,上述項目1號和8號住宅樓均已在2012年12月15日拿到預(yù)售證,兩棟樓的銷售狀態(tài)均為“開盤”。其中,1號樓住宅擬售價格為26982元/平方米,8號樓為28018元/平方米,批準銷售面積共計為46209.04平方米。

至此,上述業(yè)內(nèi)人士向記者表示,如果1號和8號住宅樓都以2.3萬元/平方米的價格順利成交,項目每平米利潤約為5000元,那么其首期取得預(yù)售許可證的上述兩棟樓利潤將達2.3億元,而項目若逐步提價,利潤空間也將更大。

土地“晾曬”三年半才入市

資料顯示,該地塊在2009年曾轟動一時。2009年6月25日,該地塊競拍起始價為7.8億元,而當(dāng)時業(yè)界對其成交價估值為12億元,其結(jié)果卻大出意料,最終被華美地產(chǎn)旗下北京祈連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以17.4億元摘得,當(dāng)時經(jīng)過了125輪競價,溢價率高達123%,一舉晉升為當(dāng)年的京東地王。

然而,出乎業(yè)界意料的是,華美地產(chǎn)摘得該地后,并未如外界預(yù)計一樣以售價1萬元/平方米左右快速入市,而是因各種原因逐年推遲項目入市時間,拿地3年半后才堪堪入市,2012年12月15日,該項目正式開盤。

此外,記者在現(xiàn)場看到,只有一棟樓蓋了幾層,有幾個施工人員正在施工,而施工現(xiàn)場有不少土堆,大片地域還處在挖坑階段。

更值得注意的是,該地塊還因遲遲不開工曾一度涉嫌囤地,進而登上了2010年初國土資源部“晾曬”的閑置地王榜單。

對此,當(dāng)時有聲音稱,該項目遲遲不開工的原因與其規(guī)劃改變和華美地產(chǎn)拖欠土地出讓金有關(guān)。

而后記者查閱資料發(fā)現(xiàn),去年7月,北京市國土資源局通州分局在一份關(guān)于九棵樹大街項目的答復(fù)中表示,因為地塊內(nèi)有保留的一幢電網(wǎng)辦公樓,使項目規(guī)劃設(shè)計及審批過程受到一定影響。此外,據(jù)悉在上述申報規(guī)劃方案過程中,教委提出在地塊內(nèi)建設(shè)獨立占地幼兒園,但公司認為招拍掛文件并未有相關(guān)要求,項目也未達到配建幼兒園的規(guī)模,因此一直在多方溝通之中。

對此,有消息人士表示,2011年北京樓市陷入低谷,華美地產(chǎn)旗下的K2地產(chǎn)多個項目銷售資金回籠緩慢,公司資金壓力較大,甚至在今年5月初,北京朝陽區(qū)百子灣地王正是由于華美地產(chǎn)拖欠土地款,最終遭到政府收回,其參與競拍時繳納的1700萬元保證金也不予退還。

土地升值近5億元?

事實上,華美地產(chǎn)及其旗下K2地產(chǎn)一直未曾回應(yīng)該地塊遲遲不開工的原因。不過,有消息人士向記者表示,這塊地現(xiàn)在升值不少。

該人士稱,目前該區(qū)域商業(yè)配套已經(jīng)非常完善,與該項目僅一路之隔的金成中心高端寫字樓也已經(jīng)入市,瑞都國際金融街(6.08,0.02,0.33%)也相繼有商鋪入駐,附近地價已經(jīng)今非昔比,尤其同區(qū)域內(nèi)幾乎已經(jīng)沒多少住宅用地出售,地塊更顯稀缺。

無獨有偶,據(jù)記者了解,今年11月26日,萬達以14億元摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地、R53托幼用地,樓面地價達9014元/平方米;11月29日,萬達以19.2億元再度摘得通州區(qū)永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi)C2商業(yè)金融用地、R2二類居住用地,樓面地價達7786元/平方米。

對此,上述人士向記者表示,以上述兩宗附近區(qū)域地塊為參考,結(jié)合通州附近區(qū)域土地出讓的價格來看,尤其緊鄰地鐵的優(yōu)質(zhì)住宅地塊樓面地價都會超過8000元/平方米。保守估計,以8000元/平方米來計算,該地塊大約升值了4.8億元。

不過,該人士同時也向記者強調(diào),雖然地塊升值,但其耗費掉的財務(wù)成本也不少,而這要根據(jù)企業(yè)本身的財務(wù)費用等具體情況來計算。(來源:證券日報)

 

責(zé)編 王迎春

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