每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

德銀最新報(bào)告稱，貸款利率下調(diào)惠及按揭貸款，將可帶動樓市需求反彈，令地產(chǎn)板塊受益。然而，上海濱江地區(qū)豪宅價(jià)格的疲軟走勢，卻讓人們松了一口氣。

此前，世茂濱江花園以7萬多元/平方米的成交價(jià)迅速賣剩至只有1套復(fù)式，接著中糧海景公寓以11萬元~12萬元/平方米的成交價(jià)格銷售，濱江凱旋門的最低成交價(jià)格降至9萬多元/平方米。

一度以稀缺的江景而聞名上海的陸家嘴豪宅漸漸失去了保值的作用。和高端的奢侈品一樣，那些曾以高價(jià)銷售的樓盤，在面對比自己更頂級的產(chǎn)品時，不得不以降價(jià)的方式來減少銷售壓力。

濱江地區(qū)的價(jià)格戰(zhàn)

4月底，新鴻基地產(chǎn)濱江凱旋門項(xiàng)目一套“樓王”標(biāo)出的24.2億元天價(jià)，曾讓人驚呼新的 “全國最貴公寓”又將在上海濱江誕生。然而，在正式開盤時，濱江凱旋門不到10萬元/平方米的最低成交價(jià)卻讓人大跌眼鏡。

此前，世茂濱江花園 “樓王”——5號樓的剩余公寓以7萬多元/平方米的價(jià)格銷售。在此之后，陸家嘴地區(qū)又有多個樓盤選擇以低價(jià)或者平價(jià)銷售。以中糧海景為例，今年6、7月份的成交價(jià)格僅和該項(xiàng)目2009年11月的均價(jià)接近。

價(jià)格走低的趨勢還在延續(xù)。預(yù)計(jì)于8月份推出豪宅項(xiàng)目的瑞安建業(yè)董事總經(jīng)理黃勤道說，將推項(xiàng)目住宅部分的回收周期不超過3年，項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在明年年中前全部售罄。他同時透露，這一項(xiàng)目的成本比周邊其他樓盤更低，會以更有競爭力的價(jià)格吸引客戶。

上述項(xiàng)目如果上市銷售，或?qū)⒁l(fā)陸家嘴地區(qū)新一輪的價(jià)格戰(zhàn)。事實(shí)上，當(dāng)?shù)囟嗉覙潜P的開發(fā)、銷售周期都在7年以上。以湯臣一品為例，早在2002年就已經(jīng)獲得了地塊；而世茂濱江花園的開發(fā)、銷售時間更是早在2000年以前。

至于新鴻基地產(chǎn)的濱江凱旋門項(xiàng)目從拿地到銷售，也有7年歷史。這些項(xiàng)目漫長的開發(fā)周期，給后期的銷售、收益增加了一定的風(fēng)險(xiǎn)。

價(jià)格趨勢或?qū)⒀永m(xù)

“房子這種東西其實(shí)是逐漸貶值的，因?yàn)楫a(chǎn)品、戶型一系列配置標(biāo)準(zhǔn)不會帶來更大的增值效應(yīng)。要求整個營銷團(tuán)隊(duì)必須在每個月的去化中保持持續(xù)穩(wěn)定的舊貨去化量，達(dá)到整個新貨和舊貨去化的全面推進(jìn)。”陸家嘴地區(qū)一樓盤的集團(tuán)營銷總監(jiān)在和同行作交流時分享了她的營銷觀念。

中房信分析師薛建雄非常認(rèn)同這一觀點(diǎn)，他表示，陸家嘴地區(qū)的很多高端樓盤諸如世茂濱江花園的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建材等都是10年前的，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于行業(yè)的平均水平。在區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)更多設(shè)計(jì)新穎、建材標(biāo)準(zhǔn)高的樓盤后，自然會失去競爭力，價(jià)格出現(xiàn)下滑，甚至直接以兩三年前的價(jià)格對外銷售。

第一太平中國區(qū)董事長劉德楊說，事實(shí)上目前很多高端樓盤相較過去并沒有降價(jià)，有些項(xiàng)目的成交價(jià)格依然高于過去幾年。所謂的降價(jià)，其實(shí)僅僅只是較預(yù)期價(jià)格有所下跌。DTZ華東區(qū)住宅部董事伍惠敏表示，過去幾個月成功熱銷的樓盤不僅花費(fèi)了大量廣告費(fèi)提升知名度，還普遍以8折降價(jià)銷售。她認(rèn)為，未來的市場依然將延續(xù)之前的趨勢。

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