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每經(jīng)記者 葉書(shū)利 發(fā)自北京

在全行業(yè)高端樓盤(pán)去庫(kù)存的壓力下，融科智地旗下位于北京的樓盤(pán)融科鈞廷正試圖修改規(guī)劃，調(diào)整原來(lái)的高端定位，使產(chǎn)品能面向更多的普通購(gòu)房者。為了調(diào)整產(chǎn)品定位，有業(yè)內(nèi)人士分析，融科智地或許不惜向前期業(yè)主“補(bǔ)差價(jià)”，以換取業(yè)主同意修改規(guī)劃。

由于銷(xiāo)售受阻，融科鈞廷大降近4000元/平方米搶收。降價(jià)后，原有的高端定位難以持續(xù)。為避免近40位前期業(yè)主的不滿，融科智地采取了補(bǔ)償差價(jià)的做法。值得一提的是，被補(bǔ)償業(yè)主需在一份規(guī)劃修改書(shū)上簽字，同意開(kāi)發(fā)商修改原有高端規(guī)劃。

天上掉下的“補(bǔ)償”

融科鈞廷業(yè)主李靜（化名）最近心情不錯(cuò)，因?yàn)橐还P54.4萬(wàn)元的補(bǔ)償結(jié)結(jié)實(shí)實(shí)地砸在了她身上。

李靜是融科鈞廷的業(yè)主。該樓盤(pán)于2010年12月開(kāi)盤(pán)后不久，李靜便以1.9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)購(gòu)買(mǎi)了一套136平方米的三居室，總價(jià)258.4萬(wàn)元。

今年年初收房時(shí)，李靜意外地收到了來(lái)自開(kāi)發(fā)商的一份“大禮”：54.4萬(wàn)元補(bǔ)償款。

李靜解釋?zhuān)摌潜P(pán)2011年11月初開(kāi)始降價(jià)促銷(xiāo)，目前正在進(jìn)行“一口價(jià)”促銷(xiāo)。根據(jù)產(chǎn)品不同，售價(jià)分為14500元/平方米、15000元/平方米兩種。收房時(shí)，李靜被開(kāi)發(fā)商告知，她買(mǎi)的房將以1.5萬(wàn)元/平方米為基準(zhǔn)，差額返還業(yè)主，因此李靜拿到了54.4萬(wàn)元差額款。

在北京搜房網(wǎng)融科鈞廷業(yè)主論壇，一位業(yè)主在1月6日高興地發(fā)了一條名為 《簽了差價(jià)返還協(xié)議》的帖子，“前兩天去收房了，融科智地給簽了差價(jià)返還協(xié)議！承諾在年底退還差價(jià)。”

據(jù)李靜透露，在收房過(guò)程中，有一道必要程序就是與開(kāi)發(fā)商簽訂差價(jià)返還協(xié)議，另外還附帶簽訂一份小區(qū)規(guī)劃修改意見(jiàn)書(shū)。內(nèi)容大致是說(shuō)，小區(qū)二期開(kāi)始，將改變?cè)械母叨寺肪€，小區(qū)配套環(huán)境、整體格局、戶型設(shè)計(jì)等處的原有規(guī)劃將進(jìn)行適當(dāng)降格修改，比如將大戶型設(shè)計(jì)修改為小戶型等。

李靜介紹說(shuō)，融科智地將差價(jià)返還協(xié)議與小區(qū)規(guī)劃修改意見(jiàn)書(shū)的簽訂作為交房程序的一部分，不簽訂小區(qū)規(guī)劃修改意見(jiàn)書(shū)，就難以完整地完成交房手續(xù)。換句話說(shuō)，開(kāi)發(fā)商與其說(shuō)是在降價(jià)后補(bǔ)償業(yè)主，不如說(shuō)是為了規(guī)劃修改安撫人心。

據(jù)悉，本次融科智地悄然進(jìn)行的降價(jià)補(bǔ)償行為，被補(bǔ)償業(yè)主人數(shù)在近40位左右。

融科智地相關(guān)人士向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)，融科鈞廷一期業(yè)主在收房時(shí)，確實(shí)簽署了相關(guān)規(guī)劃修改的協(xié)議，但規(guī)劃修改涉及的產(chǎn)品是還未推出的二期產(chǎn)品，并不影響一期的產(chǎn)品布局與原有規(guī)劃。但公司考慮到小區(qū)作為一個(gè)整體，修改二期的相關(guān)規(guī)劃也會(huì)牽涉到一期業(yè)主，因此也會(huì)與一期業(yè)主進(jìn)行溝通。

高端產(chǎn)品遭遇降價(jià)難題

融科鈞廷修改高端定位，歸根究底在于銷(xiāo)售不暢，原有的高端定位難獲市場(chǎng)認(rèn)可。

北京住建委官網(wǎng)資料顯示，2010年12月融科鈞廷開(kāi)盤(pán)入市。截至今年3月20日，合計(jì)簽約量為81套，簽約均價(jià)為19271元/平方米，為樓盤(pán)所在地北京馬駒橋區(qū)域的最貴項(xiàng)目，超過(guò)同區(qū)域的潤(rùn)都嘉苑、合生悅都中心等。

由于北京執(zhí)行了較為嚴(yán)格的限購(gòu)令，樓市成交大受沖擊。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者委托一位中介高層查詢?cè)摌潜P(pán)成交套數(shù)的數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2010年12月融科鈞廷開(kāi)盤(pán)后，至2011年春節(jié)前，該樓盤(pán)成交量為近30套。去年2月~11月，該樓盤(pán)成交量?jī)H約10套。

為了激活成交量，去年11月初，融科鈞廷推出了“直降50萬(wàn)、所有房源一口價(jià)”的活動(dòng)。該次促銷(xiāo)活動(dòng)的另一個(gè)特點(diǎn)就是“一口價(jià)”，即1、2號(hào)樓和3、4、5號(hào)樓，所有房源不分朝向、樓層、面積，銷(xiāo)售價(jià)均分別為14500元/平方米和15000萬(wàn)元/平方米。

在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，融科鈞廷中途修改樓盤(pán)規(guī)劃的做法，除了因?yàn)榇蠓祪r(jià)導(dǎo)致利潤(rùn)空間被壓縮，高端路線難行之外，還有另一個(gè)原因是，在加強(qiáng)版限購(gòu)令下，京城樓市已迅速回歸剛需市場(chǎng)，投資投機(jī)需求被擠壓?，F(xiàn)在的樓盤(pán)規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)適時(shí)修改，對(duì)準(zhǔn)剛需市場(chǎng)，更適應(yīng)市場(chǎng)需要。

記者注意到，在目前的地產(chǎn)調(diào)控下，像融科鈞廷一樣半路修改產(chǎn)品定位的做法并非個(gè)案。

南京樓盤(pán)萬(wàn)裕龍庭水岸一期2011年1月上市，主力產(chǎn)品為78~130平方米兩居和三居。銷(xiāo)售至今，110平方米以下、面向剛需者的戶型銷(xiāo)售情況良好，而110平方米以上、面向改善性需求的房源銷(xiāo)售情況不佳。因此二期開(kāi)始，該樓盤(pán)將對(duì)原有的產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)行修改，將原來(lái)大戶型的產(chǎn)品規(guī)劃都改成了以中小戶型為主，并將于今年下半年推出新產(chǎn)品。

上述業(yè)內(nèi)人士進(jìn)一步補(bǔ)充說(shuō)，2011年1月的“新國(guó)八條”出臺(tái)前后，樓市是兩個(gè)完全不一樣的市場(chǎng)。“新國(guó)八條”前，經(jīng)過(guò)2009年與2010年瘋狂之后，樓市泡沫為一個(gè)投資投機(jī)市場(chǎng)；“新國(guó)八條”后，市場(chǎng)的需求結(jié)構(gòu)合理回歸為剛需為主。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，需求決定供給，因此類(lèi)似融科鈞廷等樓盤(pán)，伴隨房?jī)r(jià)與需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整，在產(chǎn)品供給上也有所變化，是正常的現(xiàn)象。但在操盤(pán)層面，開(kāi)發(fā)商也面臨規(guī)劃修改所帶來(lái)的規(guī)劃變更，以及目標(biāo)客戶群、銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售渠道等方面的相應(yīng)變化。