每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng) 發(fā)自上海

在上海，被認(rèn)為最稀有，最堅(jiān)挺，最不可能降價(jià)的別墅，終于也在降價(jià)潮中低下高貴的“頭顱”，給出了“7折”的大幅優(yōu)惠。

近日，上海媒體報(bào)道，位于上海四大豪宅板塊之一的東郊（另外三個(gè)是陸家嘴、新天地和佘山）板塊的東郊紫園以房價(jià)10%的年投資回報(bào)水平，一次性向購房者返回三年的投資回報(bào)，相當(dāng)于樓盤變相“打折”。而上海的一些二手房網(wǎng)站也有經(jīng)紀(jì)人以6.8折的價(jià)格拋售東郊紫園。

或因資金壓力“打折”

不過，東郊紫園的銷售人員卻否認(rèn)降價(jià)，只是表示上述返回租金的做法，是樓盤舉辦的一次投資產(chǎn)品活動。要參與上述活動，必須購買該樓盤的別墅，并將其交給開發(fā)商返租，就能一次性得到三年租金。這部分租金將在房價(jià)中一次性抵扣。按照東郊紫園面積最小244平方米的獨(dú)棟別墅1500萬元計(jì)算，上述10%的年回報(bào)水平，每年回報(bào)可達(dá)150萬元。

對此，21世紀(jì)不動產(chǎn)的分析師羅寅申表示，即使比東郊紫園位置更佳的湯臣高爾夫，目前400平方米的獨(dú)棟別墅月租金收入也只有5萬~6萬元，年租金不過70萬元左右。而東郊紫園最小別墅也能有150萬元的租金返還，似乎更像是變相讓利。

東郊紫園是上海東郊的少數(shù)純獨(dú)棟別墅。此前，上海只有長泰西郊花園曾有過7.2折的優(yōu)惠，其他樓盤并沒有過大幅降價(jià)。中房信分析師薛建雄說，此前上海的高端住宅只要10%左右的降價(jià)幅度，就能增加成交量，所以大幅降價(jià)從未發(fā)生。只有那些定價(jià)過高的樓盤，才會因?yàn)榉孔淤u不動而大幅降價(jià)。他告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，此前東郊紫園的降價(jià)幅度非常少，最多只有8.5折。

同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)也顯示，上述樓盤自2009年開盤以來，一共只賣掉過33套。其中今年只賣掉過3套，全部都是在一月份賣的。事實(shí)上，東郊紫園的銷售情況并不算差，同屬于東郊板塊的合生東郊御品園去年開盤至今，只賣了1套房。

財(cái)匯金融分析平臺的數(shù)據(jù)資料顯示，去年合生東郊御品園曾和交通銀行一同訂立了交銀國信·東郊別墅物業(yè)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃，以合生東郊的11幢別墅作為抵押，有近3.12億元的一年期信托將于今年6月到期。而根據(jù)同策咨詢機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，合生的上述項(xiàng)目開盤以來的總銷售額只有5996萬元。

東郊紫園的開發(fā)商上海紫竹置業(yè)(集團(tuán))有限公司日子也似乎并不好過。根據(jù)該公司在效果網(wǎng)登記的上海另一項(xiàng)目所需要的總投資額為2.6億元，而該項(xiàng)目需要在今年3月開工。

高端項(xiàng)目走勢存分歧

分析師們一致認(rèn)為，東郊紫園這樣的大幅降價(jià)只是個(gè)案，應(yīng)該不會有其他樓盤會像東郊紫園那樣急于賣房，因?yàn)榻诟叨耸袌鲇凶吆玫嫩E象。

21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)同時(shí)顯示，上周單價(jià)高端住宅共計(jì)成交38套，環(huán)比提升100%。以徐匯龍華的一個(gè)樓盤為例，最近一月內(nèi)合計(jì)已成交36套均價(jià)在6.2萬元/平方米房源，而該項(xiàng)目去年僅成交10套均價(jià)6.1萬元/平方米的房源。

不過，張宏偉對目前高端住宅市場的看法并不一樣。今年以來，整個(gè)上海獨(dú)棟市場僅僅賣出20棟別墅近6.73億元。在一些項(xiàng)目的信托債務(wù)即將到期的背景下，大幅降價(jià)銷售并非不可能。