每經(jīng)編輯｜每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、胡廷鴻    

每經(jīng)記者 楊羚強(qiáng)、胡廷鴻

在去年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，有很多嘉賓認(rèn)為，樓市調(diào)控下房企必須轉(zhuǎn)型。于是，有人開(kāi)發(fā)豪宅，有人轉(zhuǎn)去做商業(yè)地產(chǎn)。也許這些方向沒(méi)錯(cuò)，但選擇在樓市調(diào)控的背景下去完成這樣的變化，時(shí)機(jī)對(duì)不對(duì)？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》廣邀京、滬、深三地的開(kāi)發(fā)商、學(xué)者、商業(yè)地產(chǎn)的投資人，讓他們談一談自己的觀點(diǎn)。

@戴正芳-湖友會(huì) 中華企業(yè)股份有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理

在住宅市場(chǎng)限購(gòu)限貸的背景下，似乎很多開(kāi)發(fā)商都轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)或豪宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，其實(shí)這兩種物業(yè)并非普通開(kāi)發(fā)商所能說(shuō)轉(zhuǎn)就轉(zhuǎn)或取得成功的，前者除常規(guī)的產(chǎn)品定位外，更涉及商戶資源積累和運(yùn)營(yíng)能力；后者或許是因地王而被動(dòng)開(kāi)發(fā)的，但殊不知羅馬不是一日建成，奢侈品也是需要沉淀和積累的。

@谷文勝 嘉華（中國(guó)）市場(chǎng)銷(xiāo)售及物業(yè)管理總經(jīng)理

我認(rèn)為不一定是好時(shí)機(jī)。政策調(diào)控周期不確定，有長(zhǎng)有短，而房地產(chǎn)有一個(gè)較長(zhǎng)開(kāi)發(fā)周期。你今天跟著政策走做豪宅和商業(yè)項(xiàng)目，不久后政策和市場(chǎng)變了，而你卻進(jìn)去脫不了身，甚至面臨困境。因此，我的看法是要從大方向上確定企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略，不隨一些臨時(shí)政策而改變。

@劉艷_地產(chǎn)金融 北京大學(xué)房地產(chǎn)發(fā)展研究基金中心研究員

交流下我的觀點(diǎn)：一、房企轉(zhuǎn)型是常態(tài)，因?yàn)槭袌?chǎng)波動(dòng)是常態(tài)，只是現(xiàn)今調(diào)控力度空前，房企“主動(dòng)”轉(zhuǎn)型的背后更多透出一種被動(dòng)和無(wú)奈，拿地蓋房就賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了；二、商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)運(yùn)營(yíng)，對(duì)資金和經(jīng)營(yíng)的綜合能力要求很高，干得好是天堂，干不好就是地獄，一般傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)商很難成功轉(zhuǎn)型；三、行政調(diào)控的政策執(zhí)行有期限，但調(diào)控的影響會(huì)持續(xù)，調(diào)控結(jié)束并不意味著能回歸舊有的行業(yè)狀態(tài)。房企轉(zhuǎn)型不分早晚，量力而行，量體裁衣是關(guān)鍵。

@TERRY楊子江 合景泰富地產(chǎn)上海公司營(yíng)銷(xiāo)策劃總監(jiān)

商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)和豪宅市場(chǎng)是相對(duì)特殊的細(xì)分市場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)門(mén)檻高，投資大、培育周期比較長(zhǎng)。發(fā)展這兩者需要特別的謹(jǐn)慎、理性和耐心，一切從實(shí)際出發(fā)。

@鄔風(fēng)柏 深圳卓越置業(yè)集團(tuán)運(yùn)營(yíng)總監(jiān)

幾年前，寫(xiě)字樓市場(chǎng)價(jià)格比住宅低，但每平方米的租金收益卻高于住宅。從投資收益率來(lái)看，住宅靠投機(jī)賺錢(qián)，賺住宅泡沫的錢(qián)是不合適的。因此，長(zhǎng)期投資商業(yè)地產(chǎn)是發(fā)展的方向。另一方面，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均GDP的增加，未來(lái)對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求會(huì)越來(lái)越大。

但同時(shí)也有人擔(dān)心，大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)過(guò)剩？商業(yè)地產(chǎn)過(guò)剩是相對(duì)的，主要集中在一定城市區(qū)域。從長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)看，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)是行業(yè)趨勢(shì)。

@劉聰-德信資本 深圳德信資本、高級(jí)投資經(jīng)理

我的結(jié)論是，這個(gè)問(wèn)題不能一概而論，但我認(rèn)為財(cái)務(wù)壓力大也沒(méi)關(guān)系，只要守住安全底線即可。房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有放諸四海皆準(zhǔn)的模式，無(wú)論如何，意識(shí)到要轉(zhuǎn)型，就有機(jī)會(huì)占得先機(jī)。站在我們業(yè)內(nèi)的角度看，這一輪調(diào)控是一輪洗牌，大量中小開(kāi)發(fā)商被淘汰是不用說(shuō)的，同時(shí)也會(huì)孕育新生力量，說(shuō)不定會(huì)改變未來(lái)的格局，當(dāng)然，時(shí)間多長(zhǎng)不一定。