每經(jīng)記者  楊羚強  發(fā)自上海

    僅僅獲得13.8萬元的收益，上海證大（00755，HK）就將持有近兩年的“上海外灘地王”易手。11月2日，上海證大發(fā)布公告稱，以95.7億元人民幣出售擁有  “上海外灘地王”（外灘8-1金融地塊）的上海證大外灘國際金融服務中心置業(yè)（項目公司）有限公司。而在證大房產(chǎn)出售“上海外灘地王”的背后，上海商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)風險或已爆發(fā)。

    《每日經(jīng)濟新聞》記者從21世紀不動產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)獲悉，目前上海在售的商業(yè)地產(chǎn)新房庫存總量已經(jīng)超過了住宅，達到1000萬平方米以上，需要32個月的時間才能售完所有的房源，而消化完上海商品住宅庫存的時間，僅需15個月。

    為獲得上述“地王”，上海證大僅土地出讓金就付出了92.2億元。但公司發(fā)布的公告稱，上述交易上海證大收益僅有13.8萬元，而且該收益并沒有扣除該項目此前的經(jīng)營虧損。根據(jù)公告，今年上半年該項目虧損21.3萬元。

    接手外灘地王的是上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司，上海證大仍然是股東，只是股權比例降至35%。根據(jù)公告，證大出售上述“地王”，是希望在維持可能的利潤條件下，改善該公司的財務水平。

    21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計顯示，去年房地產(chǎn)商大舉進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)領域帶來的不良后果已經(jīng)暴露。截至10月末，商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)三個月攀升至1028.6萬平米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

    上海同策研究咨詢機構研究總監(jiān)張宏偉說，導致商業(yè)地產(chǎn)庫存壓力倍增的原因是8月底上海頒布的限貸政策。根據(jù)這一政策，商業(yè)地產(chǎn)項目只有在完全竣工后，才能辦理個人按揭貸款。缺錢開發(fā)或引來更大風險。

    而擁有豐富海外商業(yè)地產(chǎn)項目設計經(jīng)驗的英國貝諾董事總經(jīng)理龐世民認為，商業(yè)地產(chǎn)的風險還不僅在此。他說，很多開發(fā)商沒有完全持有物業(yè)，他們往往會賣出一部分，使整個項目無法引入一流的設計、經(jīng)營團隊，影響所開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)項目的品質(zhì)。

    事實上，目前上海已有少數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商選擇完全持有而不散賣商業(yè)地產(chǎn)項目，比如新開業(yè)的浦東嘉里城就是由嘉里集團完全持有。但通常情況下，只有境外的開發(fā)商會完全持有所開發(fā)的商業(yè)物業(yè)，內(nèi)地的開發(fā)商則會選擇部分銷售、部分持有商業(yè)地產(chǎn)項目。同策咨詢機構此前的研究顯示，內(nèi)地地產(chǎn)龍頭僅僅會持有所開發(fā)的20%~30%比例的物業(yè)，其余的則全部用于銷售。

    一家目前正在轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的國內(nèi)知名的住宅開發(fā)巨頭向《每日經(jīng)濟新聞》記者解釋，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)所需要的現(xiàn)金流遠遠多于商品住宅，開發(fā)風險也因此比商品住宅更高。因此，他們通常只會把年營業(yè)額的1/10拿來開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以避免開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的風險。

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