馮海寧

    顯然，降價(jià)風(fēng)波讓樓市調(diào)控陷入尷尬境地，不降價(jià)公眾不滿意，如果降價(jià)則部分前期買房的業(yè)主不滿意。同時(shí)，很多開(kāi)發(fā)商也陷入兩難，降價(jià)有麻煩，不降價(jià)也有麻煩。

    盡管業(yè)主們“包圍”售樓處不是一種理性行為——只想享受房?jī)r(jià)上漲收益，不想承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，缺乏契約精神，但我們要看到，這不完全是業(yè)主們的錯(cuò)。一方面是由于政府沒(méi)有盡到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的責(zé)任，房?jī)r(jià)大起大落造成降價(jià)風(fēng)波；另一方面，某些開(kāi)發(fā)商在銷售過(guò)程中不負(fù)責(zé)任，私下承諾或保證房?jī)r(jià)不跌。

    如何權(quán)衡房?jī)r(jià)下降的利與弊，準(zhǔn)確地說(shuō)，如何消除房?jī)r(jià)下降的副作用，對(duì)監(jiān)管部門而言是一種考驗(yàn)。

    在筆者看來(lái)，面對(duì)樓市降價(jià)，購(gòu)房人需要理性看待房?jī)r(jià)漲跌，承擔(dān)房?jī)r(jià)下跌風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)沒(méi)有只漲不跌的道理；政府這個(gè)“守夜人”不僅不能簡(jiǎn)單粗暴去制止業(yè)主抗議，還要引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)，調(diào)解矛盾；而開(kāi)發(fā)商則不能避而不見(jiàn)，而是要與業(yè)主代表積極協(xié)商以尋求解決辦法。

    在如何平息降價(jià)風(fēng)波這個(gè)問(wèn)題上，筆者以為，司法是最有效的手段，也是最終化解矛盾的路徑。如果業(yè)主有開(kāi)發(fā)商承諾房子保值增值的相關(guān)證據(jù)，或有房屋質(zhì)量問(wèn)題方面的證據(jù)，司法機(jī)構(gòu)理應(yīng)支持業(yè)主維權(quán)。如果業(yè)主沒(méi)有相關(guān)證據(jù)，則要按照合同約定來(lái)調(diào)解糾紛。現(xiàn)在的問(wèn)題是，各級(jí)司法機(jī)關(guān)在處理此類案件時(shí)能否公平公正。

    在退房風(fēng)波高發(fā)的2009年，1至6月由于全國(guó)法院受理房產(chǎn)糾紛案同比上升10.58%，有關(guān)司法機(jī)關(guān)發(fā)布了《做好房地產(chǎn)糾紛案件審判工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)于買受人請(qǐng)求解除商品房合同糾紛案件，要求嚴(yán)格依法審查，對(duì)不符合解除條件的不能解除。這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)曾經(jīng)遭遇很多人質(zhì)疑，認(rèn)為目的是減少退房，偏袒開(kāi)發(fā)商。

    眾所周知，房地產(chǎn)的腐敗鏈條比較長(zhǎng)，不僅滲透到國(guó)土、規(guī)劃、交通、金融等多個(gè)政府部門，而且也不排除滲透到司法機(jī)關(guān)。如此，一些司法機(jī)關(guān)在審理這類案件時(shí)是否堅(jiān)持公正底線值得關(guān)注。據(jù)報(bào)道，天津市檢察院原檢察長(zhǎng)李寶金落馬就與天津房地產(chǎn)商人王小毛有關(guān)。

    據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日?qǐng)?bào)道，新一輪的退房潮在上海、南京、杭州等長(zhǎng)三角城市大規(guī)模爆發(fā)，僅10月8日至18日的10天，杭州就有20起退房。面對(duì)即將到來(lái)的樓市降價(jià)潮、退房潮，司法機(jī)關(guān)顯然要早做公正審理退房糾紛的準(zhǔn)備，因?yàn)橹挥泄綄徖聿拍鼙苊馔朔砍辈粩嗦印?/p>

    值得注意的是，房?jī)r(jià)一旦全面下行，不僅僅是爆發(fā)退房潮這么簡(jiǎn)單，同時(shí)還會(huì)伴有退地潮、停建潮、斷供潮等。更重要的是，可能會(huì)引發(fā)金融市場(chǎng)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)。雖然銀監(jiān)會(huì)主席劉明康上周公開(kāi)表示，即使房?jī)r(jià)下跌四成，銀行業(yè)也能夠承受。但是，與房地產(chǎn)相關(guān)的行業(yè)多達(dá)60多個(gè)，這些行業(yè)受到?jīng)_擊引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)能承受嗎？

    可以說(shuō)，這潮那潮都是樓市調(diào)控必須承受的代價(jià)。對(duì)此，不但司法機(jī)關(guān)要有心理準(zhǔn)備，政府相關(guān)部門、銀行、開(kāi)發(fā)商等也要有相關(guān)準(zhǔn)備，要有相應(yīng)的預(yù)警機(jī)制和矛盾化解機(jī)制，購(gòu)房者也得有心理準(zhǔn)備，特別是那些投資者，他們得為自己的投資行為負(fù)責(zé)。

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