每經(jīng)記者  王海慜

    種種跡象表明，政府誓將房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行到底的決心依舊。繼臺(tái)州出臺(tái)全國(guó)首個(gè)二、三線城市“限購(gòu)令”后，近日同屬浙江的衢州也出臺(tái)了相關(guān)限購(gòu)政策。

    回顧2011年上半年，受宏觀調(diào)控緊縮和限購(gòu)政策影響，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體低迷，多數(shù)城市成交量在限購(gòu)令出臺(tái)后有明顯的下滑，而地方限價(jià)令及其相關(guān)細(xì)則進(jìn)一步促使成交在低位徘徊。

    來(lái)自中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)20個(gè)主要城市中，有9個(gè)城市成交量下降，且多數(shù)降幅明顯；其余11個(gè)城市上半年成交仍有增長(zhǎng)，但漲幅多在一成以內(nèi)。

    重壓之下，雖然以  “招保萬(wàn)金”為代表的大型房企還是在年中交出了較為滿意的答卷，但上市房企的銷售壓力和資金壓力均有所加大。據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度兩市136家房地產(chǎn)公司的總存貨較一季度增長(zhǎng)，突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)1.07萬(wàn)億元，為近4年來(lái)最高水平。

存貨高企恐致“消化不良”

    據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，A股136家上市地產(chǎn)公司存貨占總資產(chǎn)比重由去年同期不到六成提升至61.82%。其中最受人關(guān)注的萬(wàn)科A(000002，收盤(pán)價(jià)8.08元）、保利地產(chǎn)（600048，收盤(pán)價(jià)10.58元）、金地集團(tuán)（600383，收盤(pán)價(jià)5.90元）和招商地產(chǎn)（000024，收盤(pán)價(jià)18.55元）四大巨頭，其2011年二季度的存貨數(shù)據(jù)分別為1713.66億元、1392.57億元、605.90億元、444.70億元，而去年同期分別為1115.31億元、937.88億元、453.63億元、338.56億元，今年上半年分別同比增長(zhǎng)  53.65%、48.48%、33.57%、34.56%。

    同時(shí)，這四大房企二季度存貨量也出現(xiàn)環(huán)比較大幅度增長(zhǎng)，今年一季度“萬(wàn)保金招”存貨分別為1508.52億元、1270.61億元、522.45億元、407.79億元，二季度分別環(huán)比增長(zhǎng)13.60%、9.60%、15.97%、9.05%。

    按照8月最新銷售數(shù)據(jù)，要想完全消化這些庫(kù)存，萬(wàn)科、保利、金地需要的時(shí)間分別為16.35個(gè)月、23.12個(gè)月、27.29個(gè)月。“到目前為止，通脹壓力依然存在，預(yù)計(jì)貨幣政策不可能得到全面放松，下半年剩下的時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)可能會(huì)面臨存貨消化不暢，資金回籠放緩的問(wèn)題?！蹦承袠I(yè)分析師告訴記者。

機(jī)構(gòu)分歧：社保進(jìn)QFII退

    與存貨量再創(chuàng)新高相對(duì)應(yīng)的是，二季度房企的總體業(yè)績(jī)顯得差強(qiáng)人意，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，約四成房企凈利潤(rùn)同比出現(xiàn)不同程度下滑，超兩成房企凈利潤(rùn)出現(xiàn)虧損。而上市房企整體的營(yíng)業(yè)收入增速僅為8.54%，較2010年30.16%的增速有較大的下滑，甚至低于2008年金融危機(jī)時(shí)的12.37%。而凈利潤(rùn)增長(zhǎng)同樣不容樂(lè)觀，增速僅為14.19%。

    9月1日，溫家寶總理公開(kāi)撰文指出  “要堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策落到實(shí)處、確保見(jiàn)到實(shí)效，有針對(duì)性地抑制二、三線城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸?！?/p>

    “預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)難以大幅回暖，龍頭企業(yè)和小型企業(yè)的分化會(huì)進(jìn)一步加劇。”中郵證券在研報(bào)中指出，“目前企業(yè)資金來(lái)源渠道變得單一，融資渠道不暢僅能依靠經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入，因此公司未來(lái)的發(fā)展速度將受到一定程度制約?！?/p>

    盡管下半年樓市走向不容樂(lè)觀，但值得關(guān)注的是，今年二季度，社保基金在連續(xù)5個(gè)季度后首次對(duì)地產(chǎn)股進(jìn)行大舉增持。據(jù)統(tǒng)計(jì)，二季度末，從社保基金增持股數(shù)排名上看，位列前五名的全系金融地產(chǎn)股：萬(wàn)科A、深發(fā)展A（000001，收盤(pán)價(jià)16.48元）、招商地產(chǎn)、華僑城A和金融街。

    以萬(wàn)科A為例，二季度社保基金一零三組合新進(jìn)7804.02萬(wàn)股，位列十大流通股股東榜單第八位，這是自2005年以來(lái)社?；鸬氖状巍吧习瘛?。社保基金一零二組合則持有招商地產(chǎn)2343.64萬(wàn)股。

    而另一大機(jī)構(gòu)陣營(yíng)QFII對(duì)地產(chǎn)股的態(tài)度卻與之大相徑庭。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年二季度末，僅有6只地產(chǎn)股的十大流通股股東榜單中出現(xiàn)了QFII身影，持倉(cāng)總市值為11.89億元。而在今年一季度末，QFII共計(jì)出現(xiàn)在11只地產(chǎn)股中，持倉(cāng)總市值為13.56億元。QFII減倉(cāng)地產(chǎn)股態(tài)勢(shì)明顯。

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