每經(jīng)記者  葉書(shū)利  發(fā)自北京

    1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”要求各地“堅(jiān)決堵塞稅收漏洞”，隨后，北京、廣州、深圳、烏魯木齊等地開(kāi)始了一場(chǎng)整頓“陰陽(yáng)合同”的浪潮。但根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者發(fā)現(xiàn)，今年第一季度，北京二手房退房率仍逆勢(shì)沖高至21.66%，相關(guān)規(guī)定中該數(shù)據(jù)的正常標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在6%以下。行業(yè)人士認(rèn)為，這一反常數(shù)據(jù)背后，很可能有陰陽(yáng)合同的推波助瀾。

    知情人士向記者表示，以3月份為例，北京二手房成交量前30名的中介公司，竟有11家疑似為操作“陰陽(yáng)合同”而成立的“影子公司”。

多重政策嚴(yán)打“陰陽(yáng)合同”

    在二手房市場(chǎng)上，針對(duì)“陰陽(yáng)合同”盛行的現(xiàn)狀，調(diào)控政策不斷敲擊，以規(guī)范市場(chǎng)。

    1月26日出臺(tái)的“新國(guó)八條”中規(guī)定：加大應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的試點(diǎn)和推廣力度，堅(jiān)決堵塞稅收漏洞。

    北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉解釋，目前部分城市存在明顯避稅現(xiàn)象，導(dǎo)致樓市調(diào)控的部分措施作用減弱。規(guī)定中言及的“稅收漏洞”，主要指陰陽(yáng)合同導(dǎo)致的逃稅現(xiàn)象。

    “新國(guó)八條”出臺(tái)后，北京、廣州、深圳等地開(kāi)始清查陰陽(yáng)合同。

    “京15條”中明確規(guī)定，“財(cái)政部門(mén)會(huì)同稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等部門(mén)根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房交易最低計(jì)稅價(jià)格，堅(jiān)決堵塞‘陰陽(yáng)合同’產(chǎn)生的稅收漏洞。”

    4月1日開(kāi)始實(shí)施的中國(guó)房地產(chǎn)中介行業(yè)首部行業(yè)性規(guī)定文件《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》中也要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員不得從事賺取差價(jià)、協(xié)助簽訂“陰陽(yáng)合同”，否則根據(jù)情節(jié)輕重，可處以沒(méi)收違法所得、罰款以至停業(yè)整頓等行政處罰。

    近日，國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)調(diào)控專項(xiàng)督查小組前往16個(gè)省市，對(duì)包括陰陽(yáng)合同等在內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控進(jìn)行全面督查。

前30名中介隱現(xiàn)影子公司

    高壓不斷，但“陰陽(yáng)合同”的生命力異常頑強(qiáng)。

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)，今年一季度北京二手房成交量總共為42516套，退房量達(dá)9209套，退房率高達(dá)21.66%。

    知情人士分析，按照二手房網(wǎng)簽制度相關(guān)規(guī)定，二手房交易中的網(wǎng)簽退房率應(yīng)在6%以下。根據(jù)行業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，二手房網(wǎng)簽退房率正常應(yīng)在1%～2%，最高不超過(guò)5%。

    至于21.66%這一高位，該行業(yè)人士稱，這是不正常的。除首季相關(guān)政策調(diào)控導(dǎo)致部分退房現(xiàn)象外，最主要因素還是“陰陽(yáng)合同”操作所致。他解釋，在“陰陽(yáng)合同”的操作中，中介需先辦理一份“陰合同”，去銀行為客戶申請(qǐng)房貸，然后注銷此網(wǎng)簽，再以最低過(guò)戶價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)辦理一份“陽(yáng)合同”，以尋求過(guò)戶逃稅。因此，正常情況下，陰陽(yáng)合同操作中，一個(gè)單子一般伴隨著一個(gè)退房網(wǎng)簽，人為推高二手房退房率。同時(shí)，為了不引起太多注意，中介公司一般會(huì)成立自己的  “影子公司”，或通過(guò)第三方獨(dú)立“影子公司”配合“陰陽(yáng)合同”操作。

    正因?yàn)槿绱?，記者發(fā)現(xiàn)，3月份北京二手房成交量排名單上，存在大量“影子公司”。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，排在榜單前30位的中介公司中，有11家疑似“影子公司”。他們有著共同的異常表現(xiàn)：無(wú)分支機(jī)構(gòu)或只有一家分支機(jī)構(gòu)，公司經(jīng)紀(jì)人數(shù)僅4~6人，單月單位經(jīng)紀(jì)人的簽約套數(shù)驚人，為8.8~48套。

    對(duì)比該榜單上排名第一的鏈家地產(chǎn)，3月份共簽約3256套，資料顯示，該公司有1610名經(jīng)紀(jì)人，平均每名經(jīng)紀(jì)人月簽約套數(shù)僅2套左右，與8.8~48套相差甚遠(yuǎn)。

    再對(duì)比該榜單排名靠前的另一家公司，旗下只有一家分支機(jī)構(gòu)和6位經(jīng)紀(jì)人，3月份人均簽約48套。而排在這家不知名中介公司后面的是世界最大的中介運(yùn)營(yíng)商21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)，簽約同樣為288套，但該公司動(dòng)用的資源包括298家門(mén)店的723位經(jīng)紀(jì)人，人均簽約僅近0.4套。

    知情人士分析，樓市正常情況下，中介人員月均二手房簽約量在0.5單左右，由于今年首季遭遇宏觀調(diào)控的持續(xù)“轟炸”，二手房成交量大跌，月均簽約量更低。

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