每經(jīng)記者  葉書利  發(fā)自北京

    北京的房價(jià)控制目標(biāo)“2011年新建普通住房價(jià)格穩(wěn)中有降”剛剛發(fā)布，4月份開始，北京就將迎來一波以地王項(xiàng)目為代表的高價(jià)地樓盤上市熱潮。中海、中信、遠(yuǎn)洋、瑞安地產(chǎn)等公司旗下的北京“地王”項(xiàng)目將陸續(xù)排隊(duì)入市，這意味著新一波北京地王項(xiàng)目上市潮的序幕將拉開。調(diào)控聲中的北京樓市，是否會(huì)迎來地王上市潮所伴生的高價(jià)盤沖擊波？

地王項(xiàng)目上市潮將現(xiàn)

    《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者獲悉，中海地產(chǎn)旗下的北京豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)地王項(xiàng)目，現(xiàn)名為中海九號(hào)公館預(yù)計(jì)將于本月上市，開盤價(jià)定在了32000元/平方米。隨后，去年3月15日，中信地產(chǎn)在北京亦莊區(qū)域所拿下的亦莊地王項(xiàng)目中信新城也將于5月開盤。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在去年3月15日拿下的大望京一號(hào)地王項(xiàng)目，以及李澤楷于2006年拿下、后轉(zhuǎn)賣給瑞安地產(chǎn)的地王項(xiàng)目工體四號(hào)地等地王項(xiàng)目也預(yù)計(jì)在年內(nèi)開盤。伴隨這些地王項(xiàng)目的入市，在今年的供應(yīng)行列中，也將出現(xiàn)一批高價(jià)地樓盤，如保利在遠(yuǎn)洋旗下的大望京一號(hào)地塊旁邊的望京地塊項(xiàng)目保利中央公園、北京潤通鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司旗下樓面價(jià)高達(dá)近1.5萬元/平方米的潤楓領(lǐng)尚等。

    對(duì)于以地王項(xiàng)目為代表的高價(jià)地樓盤于4月起開始扎堆上市的現(xiàn)象，北京亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)分析認(rèn)為，主要基于三個(gè)原因。首先，2009年下半年及2010年上半年，因?yàn)闃鞘星熬翱春?，期間北京地市產(chǎn)生了不少地王項(xiàng)目以及相伴生的高價(jià)地項(xiàng)目。一般來說，一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，從開工到入市銷售，時(shí)間區(qū)間為18個(gè)月。根據(jù)這個(gè)開發(fā)周期，這批以地王為代表的高價(jià)地項(xiàng)目，目前迎來了上市周期。其次，年初的第三波地產(chǎn)調(diào)控和3月“兩會(huì)”上對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，使樓市成交進(jìn)入低迷，因此開發(fā)商需要一段時(shí)間來觀察市場動(dòng)向，所以今年第一季度不是樓盤上市良機(jī)，助推開盤延后。第三，上市房企半年報(bào)的業(yè)績壓力，促使開發(fā)商不得不將一些房源推上市場，因此，第二季度成了一些樓盤開始集中推盤的時(shí)機(jī)。

高價(jià)地項(xiàng)目“低價(jià)”入市

    郭毅指出，以地王項(xiàng)目為代表的高價(jià)地樓盤，基于其成本較高的現(xiàn)實(shí)，產(chǎn)品定位同質(zhì)化嚴(yán)重，皆表現(xiàn)出“兩高”的特點(diǎn)，即高價(jià)、高端。除了其高定價(jià)外，高端定位的另一個(gè)表現(xiàn)就是這些項(xiàng)目推出的房源，單套面積較大，大戶型唱主角，一般在200平方米以上，單套房源房價(jià)在千萬元以上。以某地王樓盤為例，本次開盤的房源，面積在200～330平方米，以其均價(jià)45000元/平方米計(jì)算，單套最低總價(jià)也在千萬元左右。

    郭毅進(jìn)而指出，在第三波地產(chǎn)調(diào)控的嚴(yán)打之下，時(shí)下北京樓市需求以剛需為主。在這種背景下，以地王為代表的高價(jià)地樓盤，搶占的客戶群皆集中于數(shù)量不大的高端改善性需求和部分投資性需求，競爭中同質(zhì)化嚴(yán)重。正因?yàn)橥|(zhì)化之下競爭激烈，這些高價(jià)地樓盤開發(fā)商的營銷策略是先期以較低價(jià)推出少量房源。初期推出的這些房源，甚至沒有多少利潤空間，比如上述地王項(xiàng)目先期房源雖然均價(jià)達(dá)到45000元/平方米，但精裝修標(biāo)準(zhǔn)也達(dá)到6000元/平方米，算是低價(jià)入市，因?yàn)橐遣皇苷{(diào)控影響，其開盤價(jià)或許會(huì)達(dá)到5萬元～6萬元。這個(gè)時(shí)候開發(fā)商的目的是試探并吸引市場，逐漸打造市場品牌，然后在后期項(xiàng)目中不斷提價(jià)，賺取利潤并進(jìn)一步打造品牌，而后進(jìn)一步提價(jià)，不斷循環(huán)。

    正因?yàn)槿绱?，一位業(yè)內(nèi)人士指出，在調(diào)控背景下，以地王項(xiàng)目為代表的高價(jià)地樓盤入市，將不斷沖擊時(shí)下的地產(chǎn)調(diào)控氣氛，勢(shì)必對(duì)時(shí)下政府調(diào)控房價(jià)的大目標(biāo)起到逆作用，但這是樓市瘋狂時(shí)留下的后遺癥。

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