每日經(jīng)濟(jì)新聞記者  徐奎松

話題緣起

        年末房價又瘋狂，網(wǎng)民驚呼“狼回頭”，學(xué)者則對“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”產(chǎn)生種種懷疑。

        12月26日，國務(wù)院總理溫家寶在中央人民廣播電臺直播間與網(wǎng)友交流時表示，將繼續(xù)加大力度抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并承諾“在任期內(nèi)一定要使房價能夠保持在一個合理的水平”，為實現(xiàn)這個目標(biāo)而努力，絕不會退縮。

        調(diào)控房價的重心在哪里？27日，《人民日報》發(fā)表了批評地方土地財政的文章，就很能說明問題。2011年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要不要再出重拳？如何出拳？今天邀請了全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗和全國政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明先生一起探討這些問題。

調(diào)控不會半途而廢

        NBD：溫家寶總理26日在中央人民廣播電臺對房地產(chǎn)市場的講話，傳遞出什么信號？

        賀鏗：溫總理的講話是對公眾的承諾，也是中央政府治理房地產(chǎn)市場、尤其是遏制高房價的決心不變。

        蔡繼明：溫總理的表態(tài)，是中央政府向公眾傳遞的一個重要信息——中央政府調(diào)控房價的決心不可動搖，不會半途而廢。這種態(tài)度與溫總理在今年初的《政府工作報告》中的說法是一致的，那就是要堅決控制住房價過快上漲。我預(yù)計，2011年初就會有新的措施出臺。

        今年全國“兩會”時，許多全國人大代表和政協(xié)委員對房價居高不下進(jìn)行了批評。一年來，住建部、國土部、央行以及國務(wù)院的其他有關(guān)部門，也出臺了“國十條”和“新五條”等一些列調(diào)控房價的措施。但是，從今年9月份以后，房價再次反彈，說明人們對房價上漲還有一個很大的預(yù)期，也說明公眾對政府的宏觀調(diào)控缺乏信心，預(yù)期房價上漲它就會上漲。所以，我認(rèn)為，中央必須再次出動調(diào)控房價措施，而且不是在“國十條”和“新五條”的基礎(chǔ)上進(jìn)行的簡單修改，而是強(qiáng)有力的整治。寧可讓銀行暫時受到一點(diǎn)損失，也要保證房地產(chǎn)市場經(jīng)過一段時間的恢復(fù)，把房價徹底降下來，進(jìn)入健康發(fā)展軌跡。中央必須要有這樣的決心，必須付出一定的代價。把房價降下來，不可能讓各方都滿意，不可能讓各方利益保持均衡，不忍受和犧牲一部分暫時利益是不可能的。

        如果政府不繼續(xù)遏制房價，就像社科院藍(lán)皮書中說的，2011年的房價會出現(xiàn)報復(fù)性地暴漲?！胺堑洹逼陂g市民少出門抑制了消費(fèi)，過后消費(fèi)出現(xiàn)成倍增長現(xiàn)象，房價也一樣會出現(xiàn)這種效果。

現(xiàn)有政策無伸展空間

        NBD：現(xiàn)有的房地產(chǎn)調(diào)控政策還有沒有伸展空間？

        蔡繼明：現(xiàn)有的政策已經(jīng)沒有伸展空間了，起不到作用。今年前三個季度數(shù)據(jù)顯示，房價有所控制，但沒有下降，還在上升，所以政策效果不大。這說明年初中央的宏觀調(diào)控目標(biāo)有點(diǎn)保守，僅僅是遏制房價過快上漲的勢頭。按去年各地統(tǒng)計的房價上漲數(shù)字是25%，有的地區(qū)上漲50%，有一些樓盤是100%地上漲。如果政府僅僅是遏制過快上漲的價格，會給公眾留下的印象就是默認(rèn)目前的高房價，默認(rèn)高房價是合理的。我在今年全國“兩會”上提交的提案，不僅是遏制房價上升，而且要想方設(shè)法把房價降下來，降幅30%甚至是50%。這樣才能與居民收入真正縮小差距，居民購買量才能大大增加。

        賀鏗：今年的房價走勢說明房地產(chǎn)調(diào)控政策還是偏軟的，要想降低高房價，非“釜底抽薪”不可；否則，不會有實質(zhì)性變化。

        NBD：對于房價，是“總理說了算，還是總經(jīng)理說了算”？

        蔡繼明：房價是總理說了算，還是總經(jīng)理說了算？我認(rèn)為，兩者都有說了算的地方。但是，現(xiàn)在的首要問題是高房價，高房價問題不在房地產(chǎn)市場，也不是在開發(fā)企業(yè)的總經(jīng)理，而是在政府。所以，房價首先應(yīng)該是政府說了算。說政府說了算，并不是說政府命令房價下降，而是說政府通過出臺房地產(chǎn)政策、土地政策和租房政策等調(diào)控房價。從目前的這些層面看，我們的政策或者對政策的執(zhí)行不夠給力，問題不是在市場。

        具體分析，造成高房價的原因是供給與需求不對稱：一是人們對高房價的預(yù)期；二是高收入階層與投機(jī)購房占據(jù)了很大比例，低收入階層沒有那么高的購買力；三是央企與政府的辦事機(jī)構(gòu)集團(tuán)化購房；四是企業(yè)給某些官員購買腐敗性住房。

        從供給層面看，首先是政府壟斷了土地。央企大范圍購買地皮，推高土地成本；地方政府從土地出讓環(huán)節(jié)中過多地收取土地出讓金以及各種中間費(fèi)用，構(gòu)成了一個系列型的土地財政，這就造成供給曲線很難向需求移動。此外，還有建房供給問題?，F(xiàn)在只允許在國有土地上建房，集體土地上建起的小產(chǎn)權(quán)房，已經(jīng)累計有60多億平方米，但是不允許這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場，是進(jìn)一步壟斷房源的做法，造成供給水平難以大幅度提高的局面。

建房也應(yīng)“對號入座”？

        NBD：2011年如果中央再出遏制高房價的政策，重心應(yīng)該是什么？

        賀鏗：我的觀點(diǎn)早就在很多媒體上說得很明白：一是取締地方的土地財政；二是盡快出臺物業(yè)稅。

        蔡繼明：要想從根本上有效地消除目前高房價和房地產(chǎn)混亂現(xiàn)象，我有三個層面的看法：

        一是打破地方政府對土地的獨(dú)家壟斷。10多年來，開發(fā)商品房大量圈占農(nóng)村土地的勢頭必須停止。農(nóng)村的土地是集體所有，按照政策規(guī)定，集體土地不能建設(shè)商品房，而有些地方政府一直在做偷梁換柱的游戲。第一步是把土地收過來，變成國有土地，地方政府就成為所有建設(shè)工程唯一的土地供應(yīng)者；第二步是把土地通過市場化方式出讓交給開發(fā)商。壟斷價格一旦與市場掛鉤，價格一定會瘋長。

        如何打破土地財政壟斷？農(nóng)村土地的利用，不能根據(jù)土地屬性加以歧視，給予不同待遇。不能說農(nóng)村的土地不能建大樓，第二天政府收回變成國有土地就可以建大樓了。只有打破土地供給的集體與國有的屬性界限，讓農(nóng)民土地進(jìn)入市場資源交易，建成后的商品房價格就會拉下來。當(dāng)然，必須用規(guī)劃政策來約束這樣的土地利用，以確保18億畝耕地紅線不被突破。

        二是央企要徹底退出房地產(chǎn)市場。在地價不斷飆升的過程中，央企起到了推波助瀾的作用。央企是代表著國家利益，應(yīng)該做民營企業(yè)不愿意做、不能做的事，房地產(chǎn)市場是任何一個企業(yè)都有能力做好的，沒有必要讓央企來做。央企退出，民營企業(yè)就可以形成更公平的競爭。

        三是在對每年度的增量土地規(guī)劃中，要進(jìn)行增量調(diào)控。措施是，要對土地使用和未來形成的住房進(jìn)行分類：15%的土地用于廉租房和保障性住房的建設(shè)，用于補(bǔ)給最低收入階層的住房供應(yīng)；拿出50%土地建設(shè)自住房，在出讓土地時就應(yīng)該明確規(guī)定，土地是自住房建設(shè)用地，建成的自住房限制銷售，產(chǎn)權(quán)證上就應(yīng)該注明，10年之內(nèi)不許出售。政府應(yīng)該說明，所建的自住房就是讓你自住的，不是讓你賣的；另外，再拿出20%的規(guī)劃用地用于擴(kuò)建改善型住房。比喻說，你原先是住自住房，現(xiàn)在生活水平提高了，有了積累，那么就可以再購買改善型住房，但規(guī)定限制期限在五六年之內(nèi)不允許出售。五六年之后，如果你的生活水平又提高了一個幅度，可以允許把改善型住房賣掉，再買新房。這樣，70%的住房就遏制了投機(jī)，不用靠貸款和利率進(jìn)行調(diào)控。在經(jīng)濟(jì)學(xué)上叫“對號入座”，自然而然地就把住房分成幾類人群。最后15%的土地，用來規(guī)劃高檔的商品房和別墅，用于滿足富裕階層的住宅消費(fèi)。只要富人有錢，無論是自己的財富還是銀行貸款那是富人的事。

        這樣的話，85%的土地就成為公眾的消費(fèi)品，普通老百姓的支付能力就可以支付得起，市場需求就會大幅度地提高，而不是像現(xiàn)在這樣是投資品。

對話嘉賓

賀鏗  全國人大財經(jīng)委副主任

蔡繼明  清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任



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