尹中立

        自國務院出臺對房地產進行嚴厲調控百日之后，房地產市場出現(xiàn)了一些新的氣象，最明顯的征兆就是“死多頭”——任志強在公開場合“勸降”，號召開發(fā)商們趕快降價。這是自有房地產調控以來第一次看到任先生“從了”。

        開發(fā)商的確是見多識廣的，在改變對市場看法的背后一定是嗅到了一些和以往房地產調控不一樣的氣息。

        新氣象之一是解決住房問題的思路有了重大變化。

        從本次調控工作的著眼點看，似乎更注重保障性住房的建設，這也是歷史發(fā)展的必然結果。我國的住房制度改革是從1998年啟動的，最初的目標是實現(xiàn)住房分配的貨幣化與市場化，該目標在2003年基本實現(xiàn)。2003年以后的房地產市場發(fā)展軌跡告訴我們，過度強調住房分配的市場化必然會導致房價上漲超過中低收入者的承受能力，不利于社會的穩(wěn)定和可持續(xù)發(fā)展。筆者的研究表明，伴隨著土地價格不斷上漲，社會財富會更多地向政府與企業(yè)集中，使居民財富占社會總財富的比例迅速下降，結果是居民消費占GDP的比例迅速下降，從而導致中國儲蓄率的異常高企，這是中國經濟結構失衡最重要的原因之一。當前居民消費只占GDP的35%左右，這樣的經濟增長方式已經走到盡頭。

        因此，增加保障性住房建設不僅是為了短期房地產調控的需要，更是中國經濟可持續(xù)發(fā)展的需要，意味著中國住房制度由以前的單純市場化變?yōu)椤半p軌制”（市場化住房分配制度與政府的住房保障制度并行）。

        新氣象之二是調控方式與手段出現(xiàn)變化。

        在某種意義上講，對地方政府最有效的調控手段就是“烏紗帽”。歷史經驗表明，房地產領域是腐敗高發(fā)區(qū)。最高人民檢察院在3月份全國“兩會”上所提交的報告指出，2009年嚴肅查辦土地出讓、規(guī)劃審批、招標投標等職務犯罪案6451起，數量巨大。而從以往查辦的房地產相關案件看，腐敗幾乎滲透到立項、貸款、工程招標、用途變更、容積率調整、監(jiān)理驗收等各個環(huán)節(jié)。

        8月19日，中央紀委、最高人民檢察院、監(jiān)察部、國土資源部等部門聯(lián)合召開電視電話會議，部署深入開展國土資源領域腐敗問題治理工作，再結合近日引起社會廣泛關注的遼寧撫順市國土資源局順城分局局長羅亞平貪污受賄1.45億元一案，說明了通過反腐敗的方式確保房地產調控政令暢通的戰(zhàn)斗已經打響。

        作為房地產調控政策的主要執(zhí)行部門，國土部在這個方面已經先行一步，日前通報了房地產用地專項整治情況，并表示將采取得力措施，加快清理查處工作，務必于10月底前基本完成查處任務。筆者估計，隨著查處工作的深入，還會有更多的烏紗帽落地。

        新氣象之三是金融措施更為縝密。2009年底開始的房地產調控之所以到目前為止都沒有起到很好的效果，最主要的原因是開發(fā)商錢多，有了充足的資金就不愿意降價銷售。在4月中旬之后，商業(yè)銀行對開發(fā)商的貸款有了較多的限制，但仍可以繞道信托公司給開發(fā)商貸款，而且貸款的利率高達10%以上，該通道在短短的幾個月時間里給開發(fā)商補充了1萬多億的資金，單月融資最高達5000億元以上。8月初，這個通道被銀監(jiān)會強行關閉。

        在部分城市擬出臺的“商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法”也屬于對癥下藥之舉。該辦法的基本框架是，今后房地產企業(yè)或將不能直接收存預售資金，將統(tǒng)一劃入監(jiān)管賬戶。如需用款需經施工單位、監(jiān)理單位加以確認，分4個資金使用節(jié)點，每次使用不得高于總額的25%，且每個資金使用節(jié)點只能提出一次用款申請。

        以上兩刀可謂“刀刀見血”，比歷史上任何一次房地產調控中使用的金融手段都要厲害。

        總之，在這樣的新氣象之下，市場也應用全新思路來對待當前的房地產調控，再用老眼光恐怕是會過時的。



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