吳志峰（國家開發(fā)銀行高級經(jīng)濟師）

        當(dāng)溫家寶總理說出“要抑制投資投機性需求”時，我知道這句話的份量。

        我曾經(jīng)撰文分析，中國房價飛漲的原因在于  “需求的集中釋放”與“扭曲的供應(yīng)”的疊加。房地產(chǎn)的需求和供應(yīng)都有問題，但哪一方面的問題更大，在哪一方面出政策更有效，就大有講究了。

六方面需求集中釋放

        就供應(yīng)方面來看，保障性住房的短缺是個大問題，但由于地方政府依賴土地財政拉動經(jīng)濟，指望其將財力大規(guī)模用于保障性住房建設(shè)有點不現(xiàn)實；地方政府主導(dǎo)的土地招拍掛模式把土地的供應(yīng)變成“擠牙膏”式的供給，加劇了土地供應(yīng)的稀缺。然而也應(yīng)清楚的一點是，土地供應(yīng)本身具有短期固定的特點，如果反映在供需曲線圖上就是一條近乎垂直的供應(yīng)線，這在全世界都是一樣的。因此，除了保障性住房可以加強外，要想從住房的供應(yīng)面挖出多少空間實在勉為其難。

        那么需求方面呢？筆者認為“需求的集中釋放”表現(xiàn)為六方面需求的疊加：住房制度改革將原來計劃經(jīng)濟福利分房制度下積累的巨大需求在短時間釋放；中國巨大的地區(qū)差距、城鄉(xiāng)差距將住房需求向生存環(huán)境相對優(yōu)越的東部發(fā)達城市集中；商業(yè)銀行改革期間的利潤導(dǎo)向?qū)⒆》啃刨J視為抓手，由此將潛在的住房需求大量釋放；城市化進程中的拆遷改造將人們趕往住房市場；中國的人口特征也是需求集中釋放的重要原因，上世紀(jì)60、70年代的嬰兒潮，與80后年輕人的住房需求在這一時刻交織了；住房投資品屬性被開發(fā)成吸納大量流動性的投機市場，由此激發(fā)了巨大的投資和投機需求。當(dāng)集中釋放的需求疊加遇上低彈性的供給時，其結(jié)果就是房價暴漲和房市泡沫了。

        這六方面的需求通常被房地產(chǎn)商和相關(guān)利益人群解讀為“真實需求”，以此作為支撐房價暴漲的理由。實則不然，需求的集中釋放實際上是不合理的政策造成的。因為住房雖是私有物品，但住房的價格卻有很強的公共品性質(zhì)，當(dāng)高高在上的房價壓抑民生、抑制消費、影響金融和社會穩(wěn)定時，政府理應(yīng)快速出手壓抑高房價，就像通貨膨脹出現(xiàn)時各級政府應(yīng)出面平抑物價一樣，政府對房市泡沫有不可推卸的責(zé)任。

著力疏導(dǎo)  抑制房價

        在需求釋放方面：其一，在住房制度改革中應(yīng)分步市場化，不能將過去幾十年積累的住房需求集中推向市場；其二，由于中國貧富和地區(qū)分化嚴(yán)重，而且只有少數(shù)大城市尤其是北京、上海、深圳等一線城市具有較好的社會生活環(huán)境，這樣全國的富人向少數(shù)宜居城市集中。如果允許自由購房尤其是銀行貸款購房，那么少數(shù)富人完全有能力將大城市的房子買光。因此政府以前不對住房戶型面積和二套以上住房加以管制是非常錯誤的；其三，政府沒有疏導(dǎo)住房的投資需求，民間資本缺少合適的投資渠道，使住房的投資品屬性過于突出，市場投機炒作之風(fēng)過于泛濫。

        筆者認為，要迅速扭轉(zhuǎn)房價持續(xù)上漲局面，政府應(yīng)著力在疏導(dǎo)住房需求方面下工夫，這樣才會收到實效。具體是：

        第一，首先應(yīng)考慮人民群眾基本的住房需求。住房制度改革前，中國實行的是福利分房制度，是住房貨幣化和市場化改革將住房需求集中釋放，雖然房改至今已有12年時間，但對基本住房需求仍應(yīng)加以疏導(dǎo)，不能集中推向市場。可考慮的是采用稅收政策鼓勵企事業(yè)單位與開發(fā)商進行定向房產(chǎn)建設(shè)，這種定向合同既可滿足職工住房選擇具備一定自由度，又能走專業(yè)化與市場化道路，可有效疏導(dǎo)部分需求。

        第二，政府應(yīng)大力發(fā)展經(jīng)濟適用房和廉租房，這是將“供給”和“需求”結(jié)合的良策，一方面這些保障性住房的建設(shè)增加了供給，另一方面將群眾的基本住房需求從市場上分流出來了。而且筆者認為，保障性住房的對象不能限于最底層的貧困戶，而是要將“夾縫層”從高房價的噩夢中解放出來，可以明確每對城市夫婦有權(quán)力購買一套中小套型、有限產(chǎn)權(quán)的基本住房  （由此避免保障性住房分配中的腐敗行為），對于已經(jīng)購房以及為追求生活質(zhì)量去購置高端商品房的人，政府通過一定額度的退稅予以補償。

        第三，商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款本來是自主商業(yè)行為，然而考慮到現(xiàn)處于需求集中釋放的特殊階段，政府有義務(wù)對按揭貸款釋放的潛在購房需求加以抑制，因此應(yīng)及時調(diào)整信貸政策，比如將第二套房按揭首付標(biāo)準(zhǔn)提高到50％不失為可行選擇。

        第四，通過開征物業(yè)稅限制多套住房的購房需求。美國人均GDP是我們的10倍，社會高度發(fā)達，但發(fā)展至今一直保持了房價的穩(wěn)定，就是因為沒有將住房作為投資品，通過征收物業(yè)稅可以有效抑制住房的投資需求，使住房真正恢復(fù)居住屬性。

        第五，疏導(dǎo)居民投資渠道。通過發(fā)展資本市場，加快金融創(chuàng)新，營造有利的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，使社會資金有可選的多層次投資市場和創(chuàng)業(yè)機會，分流進入房地產(chǎn)市場的投資投機資金。



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