每經(jīng)記者  徐奎松

話題緣起

        廣西建設廳負責人1月23日提出，今年南寧市將試點取消商品房預售制度。消息傳出后，立即引起社會的廣泛關注。

        根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年，在全國房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金中，購房者預交的定金和預收款達15914億元，同比增長63%，占開發(fā)商資金的26%左右。如果取消預售制，對開發(fā)商有什么影響？會不會造成由于開發(fā)商資金不足，導致開工量不足，從而引發(fā)房價上漲？此外，由于《城市房地產(chǎn)管理法》中對預售制度有明確的規(guī)定，開發(fā)商會不會拿這部法律說事？

        對于以上問題，《每日經(jīng)濟新聞》特邀兩位資深專家為您解析。

開發(fā)商會拿法律說事？

        NBD：南寧市將試點取消預售制度，能不能行得通是個問題。因為預售資金是開發(fā)商的主要資金來源之一，許多開發(fā)商已經(jīng)患上“預售”依賴癥；另一方面，1995年實施的《城市房地產(chǎn)管理法》對預售制度有明確規(guī)定，開發(fā)商會不會拿這部法律說事？

        秦兵：開發(fā)商患上“預售”依賴癥，核心是他們從預售中能解決很大一部分運轉資金。一旦取消預售制度，斷了財路，壟斷集團的力量隨時都會興風作浪。在《城市房地產(chǎn)管理法》中，對預售制度有明文規(guī)定，而且當初政府出臺  《城市房地產(chǎn)管理法》的初衷，是規(guī)范開發(fā)商的運作。但實際上，卻給了開發(fā)商一個一次性收取房屋預售款的法律依據(jù)。

        商品房的開發(fā)到結束大致分為10個階段：開發(fā)設想、可行性研究、申請項目用地、項目設計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設工程招標、施工、市場營銷與策劃和物業(yè)管理。

        從10個主要階段不難看出，到了第5階段，大部分開發(fā)商自己投入的資金就基本上花費殆盡，如何取得進一步開發(fā)所需的房地產(chǎn)開發(fā)資金，就成了開發(fā)商最重要的工作。由于此時開發(fā)商已經(jīng)可以拿土地使用權抵押給銀行，而建設工程費用可以由施工方適當墊付，因此順利進入第8階段——即施工階段，這是沒有什么問題的。但后續(xù)資金渠道尤為重要，商品房預售制度就是在這個時候產(chǎn)生的。依據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》相關規(guī)定，開發(fā)商在取得《土地使用權證書》，持有《建設工程規(guī)劃許可證》，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日，在取得《商品房預售許可證明》后，就可以預售房屋給預購人了。

        為此，我估計南寧市只能在完善預售制度下功夫，完全取消的可能性不大。因為要取消預售制度，必須先修改《城市房地產(chǎn)管理法》，否則地方政府部門的規(guī)章是無法與法律這個上位法對抗的。一旦“守法”的開發(fā)商高舉這張牌時，“試點取消預售制”只能半途而廢。

        陳國強：南寧是二級城市，率先試點取消預售制度，其意義在于把爭論多年的問題再次提出來，讓開發(fā)商和消費者都有了舉手表決的機會。地方壟斷集團可能拿  “斷掉資金鏈”和《城市房地產(chǎn)管理法》說事，但每個地區(qū)都有《城市房地產(chǎn)管理法》的地區(qū)性質的細則規(guī)定，預計試點的阻力肯定存在，試點進度不會很快。

取消預售制條件已成熟？

        NBD：每年全國“兩會“上，取消預售制度是代表、委員的熱點話題，他們普遍認為預售制度已經(jīng)完成歷史使命。

        陳國強：預售制度是特殊時期的權宜之計，最早起源于中國香港。房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，香港地區(qū)在房地產(chǎn)起步階段，采用了預售制度和更簡單的賣樓花辦法，目的就是為了快速籌集資金?，F(xiàn)在香港已跨入銷售完整商品房時期，預售制度早已被淘汰。

        而預售制度在內(nèi)地的地區(qū)之間差異性很大。北京和上海等大城市的要求相對高一些，中小城市的要求就很低。但無論是大城市還是小城市，銷售的都是毛坯房或者半成品，甚至有些中小城市完全是在賣樓花。他們的做法是，只要有了建筑圖紙，政府主管部門審批通過，企業(yè)就可以大張旗鼓地叫賣，通過預售籌資。

        現(xiàn)在內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，很多大中型房產(chǎn)企業(yè)囤積了雄厚的資金，管理也很先進，在這種基礎上依舊使用預售制度是說不通的。所以，建設部首先要考慮在適當?shù)臅r候盡快退出預售制度；或者不要采取“一刀切”的方式，可先在大城市退出，中小城市緩一步，逐步退出，并立即過渡到要求房企給購房者提供準商品房階段。

        秦兵：關鍵在于立法僅僅設立了預售制度，卻忽略了配套監(jiān)管制度，導致法律本身成為了“沒了牙齒的老虎”。香港地區(qū)在設立預售制度的同時，附加了土地拍賣制度、測量師制度、期房轉讓制度、注冊登記等配套制度等，而內(nèi)地恰恰沒有引進相關的制度，導致預售制獨輪單行。我認為，要么完善制度，補齊四個輪子，并且制定“肇事”處罰措施；要么停止畸形前進，取消預售制度。

改變流程  樓市才入正軌？

        NBD：取消預售制度首先切斷了開發(fā)商的前期資金鏈，一方面給開發(fā)商形成資金壓力，另一方面購房者可以完全退出被動接受的不利局面。這樣可以迫使開發(fā)商走自籌資金、銀行信貸和征集社會資本的融資途徑。“利息型”資金風險加大，這樣更能體現(xiàn)出公平的房產(chǎn)交易嗎？

        陳國強：取消預售制度后，首先是消費者的權益得到了保護，消費者能夠買到眼見為實的完整商品房，不會像現(xiàn)在一樣，交了錢，房子將來是個什么個樣子？質量合格不合格？安全性怎么樣？是不是與開發(fā)商宣傳的一樣？這些問題一概不知。一句話，就是房屋所存在的所有問題，購房者應該知道。如果是完整的商品房，消費者就可以按照房屋的質量決定是否購買，就不會有上當受騙的感覺。

        NBD：取消預售制后，開發(fā)商資金鏈斷了，會不會造成商品房開發(fā)數(shù)量減少，導致價格上揚？

        陳國強：任何經(jīng)濟領域都是在按照一定形態(tài)發(fā)展，一旦改變了流程，供求流程短期內(nèi)就會受到影響。取消預售制度，在短期時間內(nèi)，可能會造成供給減少，房價相應增高，甚至出現(xiàn)波動。但是，房價未必就會出現(xiàn)暴漲，可以通過二手房來調劑，是有辦法緩解的。過了這個臨界點，大家習慣了新的流程，市場就會回歸到正常的狀態(tài)。

        秦兵：預售制度的取消，短期內(nèi)會造成開發(fā)商資金鏈條的銜接困難，但也可以就此淘汰不合格的房企。更重要的是，我認為，預售制度不可能造成高房價，高房價的根源問題在于地方政府的“土地財政”等等。

        結尾語：試點取消預售制度，是確保房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施之一。南寧市能不能完成這一壯舉，作為政府部門首先要認準一個硬道理：認準的事，就要干到底，而不是只搞轟動效應；其次，要引導并約束企業(yè)的流程轉型，明確房地產(chǎn)發(fā)展方式轉變的重要性；最后，《城市房地產(chǎn)管理法》應根據(jù)時代發(fā)展，適度進行修訂，與時俱進方為上策。

        感謝兩位專家的精彩分析！

　　對話記者  徐奎松

　　對話嘉賓

陳國強  北京大學房地產(chǎn)研究所

        所長秦  兵  北京市京華律師事務所

        律師



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