每經(jīng)記者  張敏  徐奎松  發(fā)自北京

        在房地產(chǎn)政策變化的節(jié)點(diǎn)上，對(duì)物業(yè)稅的討論已沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

        針對(duì)媒體對(duì)“物業(yè)稅‘空轉(zhuǎn)’即將在全國(guó)試點(diǎn)”的報(bào)道。5日，不少業(yè)內(nèi)人士向每經(jīng)記者表示，住宅物業(yè)稅的開(kāi)征條件尚不成熟，但商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)具備了開(kāi)征條件，并有可能在今年試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。

年內(nèi)預(yù)計(jì)不會(huì)出臺(tái)

        針對(duì)此消息，昨日每經(jīng)記者致電國(guó)家稅務(wù)總局，相關(guān)負(fù)責(zé)人卻并未給予記者正面答復(fù)。記者還致電曾進(jìn)行該項(xiàng)試點(diǎn)的北京市地稅局，其相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，尚未得到通知，“具體還要聽(tīng)中央的安排?！?br/>
        據(jù)記者了解，自2003年5月開(kāi)始，財(cái)政部和國(guó)稅總局曾分3批在10個(gè)省區(qū)市和計(jì)劃單列市的32個(gè)縣、市、區(qū)開(kāi)展了物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn)工作，即“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)。到目前，該項(xiàng)試點(diǎn)已實(shí)施了近7年。

        昨日，財(cái)政部財(cái)科所相關(guān)專家對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》透露，2010年不會(huì)啟動(dòng)物業(yè)稅，最快也得等到2011年。

        今年為什么不會(huì)實(shí)施物業(yè)稅，財(cái)政部這位專家給出兩個(gè)原因：一是今年還處于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，推出物業(yè)稅將對(duì)房地產(chǎn)形成很大打擊。另一方面，根據(jù)稅務(wù)總局每年的征稅慣例，一般比較大的稅政政策都是在年初出臺(tái)。年初不出臺(tái)，就意味著整個(gè)年度不會(huì)出臺(tái)了。

        住建部政策研究中心副主任秦虹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》專訪時(shí)說(shuō)，將來(lái)是不是能按照房子的檔次分類來(lái)先后征收物業(yè)稅，要看《物業(yè)稅條例》出臺(tái)后的定論，現(xiàn)在不好說(shuō)。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，稅率就是按房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的1%～2%之間浮動(dòng)。物業(yè)稅的周期時(shí)間，一般是3年到5年評(píng)估一次。評(píng)估后的時(shí)間段內(nèi)，價(jià)格不動(dòng)。

        秦虹解釋，發(fā)達(dá)國(guó)家政府所持有的房產(chǎn)一般不賣，只是出租。中國(guó)將來(lái)是不是按照國(guó)情分類征收，要看《物業(yè)稅條例》是怎么定的。

“物業(yè)稅是必征稅種”

        針對(duì)物業(yè)稅要不要在中央與地方之間劃分，秦虹說(shuō)，所有國(guó)家的物業(yè)稅都是地方稅，沒(méi)有中央稅。房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，因地而宜。在外國(guó)，地方的物業(yè)稅是大頭，占到50%以上，人家叫產(chǎn)財(cái)稅或是不動(dòng)產(chǎn)稅。

        中國(guó)的物業(yè)稅之所以迄今沒(méi)有開(kāi)征，很大原因是對(duì)個(gè)人財(cái)產(chǎn)的界定時(shí)間遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于發(fā)達(dá)國(guó)家。秦虹說(shuō)，我國(guó)2007年10月1號(hào)才開(kāi)始  《物權(quán)法》，之前的個(gè)人財(cái)產(chǎn)是沒(méi)有法律保障的，所以不可能征收物業(yè)稅。

        秦虹說(shuō)，物業(yè)稅涉及面很多、很復(fù)雜，要做大量的基礎(chǔ)性工作?；A(chǔ)性工作做不好，開(kāi)征物業(yè)稅就沒(méi)有條件；首先要把每套房的業(yè)主找到，把產(chǎn)權(quán)劃分清楚。像過(guò)去那些危改房、經(jīng)濟(jì)適用房的共有產(chǎn)權(quán)，將來(lái)怎么個(gè)共有法？都得弄清楚。此外，還要把每套房子的價(jià)格搞清楚。

        “對(duì)于一戶多房的怎么征收？要看今后出臺(tái)的《物業(yè)稅條例》的規(guī)定了?！鼻睾绶Q，理論上講，房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，誰(shuí)擁有財(cái)產(chǎn)誰(shuí)就要繳稅。當(dāng)然，在制定物業(yè)稅時(shí)，也可能會(huì)考慮其他因素，像考慮穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)和抑制投機(jī)性等附加要求。

        秦虹說(shuō)，從長(zhǎng)期看，物業(yè)稅是必征稅種，是調(diào)控房屋存量資源的有效政策措施。

或從商業(yè)物業(yè)起征

        “在國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的大背景下，甚至不排除今年進(jìn)行‘實(shí)轉(zhuǎn)’試點(diǎn)的可能。”中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)將可能從商業(yè)物業(yè)做起，然后逐漸轉(zhuǎn)向住宅。

        據(jù)了解，目前商業(yè)物業(yè)的征稅稅種主要是房產(chǎn)稅和土地增值稅。按照規(guī)定，房產(chǎn)稅依房產(chǎn)余值計(jì)征的年稅率為1.2%，依租金收入計(jì)征的稅率為12%；土地增值稅則采用四級(jí)累進(jìn)稅率，最高為60%。

        劉桓表示，變更為物業(yè)稅后，征收總額不會(huì)有太大變化，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較小。同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估、征稅主體統(tǒng)計(jì)等也可沿用原稅種的統(tǒng)計(jì)方式，不存在技術(shù)上的障礙。

        上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭也表示，營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的終止說(shuō)明，中央打壓投資投機(jī)性需求的意圖非常明顯。他認(rèn)為，針對(duì)大戶型、高檔房的物業(yè)稅今年會(huì)加快推出，并極有可能先在部分城市試點(diǎn)實(shí)施。

細(xì)則仍需完善

        “物業(yè)稅是地方稅種，征收情況主要取決于地方政府的積極性?！北本┲康禺a(chǎn)稅務(wù)專家郭偉向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，目前，在土地增值稅的征收中，地方政府就存在尺度不一的現(xiàn)象。

        郭偉表示，我國(guó)的征稅成本在5%～6%左右，在國(guó)際上屬于高成本之列。物業(yè)稅的征收對(duì)象是所有房屋，屬于遍地存在的“芝麻稅”，這無(wú)疑會(huì)進(jìn)一步提高征稅成本。他認(rèn)為，物業(yè)稅的征收條件尚不完善，需要進(jìn)一步明確相關(guān)的細(xì)則。

        前述接受本報(bào)采訪的財(cái)政部專家稱，物業(yè)稅政策在中國(guó)還沒(méi)有出臺(tái)之前“空轉(zhuǎn)”模式實(shí)驗(yàn)長(zhǎng)達(dá)6年之久，這說(shuō)明該稅種開(kāi)征的復(fù)雜性。



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