中國人民銀行金融研究所  鄒平座

        當(dāng)前，我國房地產(chǎn)形勢十分復(fù)雜，在此背景下，如何發(fā)展房地產(chǎn)金融問題就顯得非常重要。總體來講，房地產(chǎn)金融的發(fā)展將圍繞以下四大目標(biāo)展開。

        促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，實現(xiàn)房地產(chǎn)金融的可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)。

        本輪金融危機表明，房地產(chǎn)行業(yè)是一個關(guān)乎國計民生的行業(yè)，也是國民經(jīng)濟的龍頭行業(yè)。房地產(chǎn)出現(xiàn)問題，金融業(yè)就會出問題，經(jīng)濟也會出問題。

        房地產(chǎn)金融要采取切實可行的措施，確保房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。在總量上要盡量保證房地產(chǎn)發(fā)展的需求。經(jīng)濟發(fā)展的最終目標(biāo)是滿足廣大人民群眾的消費需求，包括吃、穿、住、行、用。住在中國居民的消費中占大頭，這是由中國的傳統(tǒng)文化決定的。中國經(jīng)濟發(fā)展過程中，要高度關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。它牽涉到相關(guān)的100多個行業(yè)。經(jīng)濟危機從房地產(chǎn)開始，也將由于房地產(chǎn)的復(fù)蘇而走出危機。

        房地產(chǎn)金融要支持保持房價的穩(wěn)定。房價大跌肯定不好，現(xiàn)在美國的別墅賣到1美元一棟，失業(yè)也更加嚴(yán)重，經(jīng)濟中的問題也更多。房價大漲也不好，過多的房地產(chǎn)泡沫一旦破滅，也會引發(fā)金融危機。

        當(dāng)前，房地產(chǎn)金融在總量上要執(zhí)行適度寬松的信貸政策，促進房地產(chǎn)行業(yè)加快發(fā)展，只要房地產(chǎn)這個行業(yè)龍頭抬起來了，其他各個行業(yè)就會較快得到恢復(fù)。

        對房地產(chǎn)這個行業(yè)一定要有實事求是的認識。1989年中國發(fā)生了前所未有的通貨膨脹，在此后的20年中，中國又實現(xiàn)了高增長與低通脹。現(xiàn)在回顧起來，一個重要的因素是中國后來啟動了股權(quán)改革和住房制度改革，這兩個市場吸納了大量的購買力，也相應(yīng)增加了居民的財產(chǎn)性收入。近一段時間，大家對這兩個市場的議論很多，由于結(jié)構(gòu)性泡沫問題，很多人對這兩個市場提出了質(zhì)疑。而且在發(fā)展過程中，這兩個市場也確實出現(xiàn)了一些結(jié)構(gòu)性問題和制度性問題。

        中國要繼續(xù)保持國民經(jīng)濟高增長與低通脹，就要充分發(fā)揮這兩個市場的重要作用，做大、做強、做好房地產(chǎn)市場和資本市場，把原來的小池子變成大池子，變成引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展的藍海。這樣在未來的20年，還可以保持中國經(jīng)濟高增長與低通脹。我們一定要認識到金融危機發(fā)生的深層次原因，泡沫的產(chǎn)生有兩種不同的途徑：一是價格上升，脫離價值形成的；另一種是價值下降形成的。治理危機的手段同樣有兩種不同的方式：一種是緊縮政策消除泡沫；另一種是提高生產(chǎn)力水平、擴大就業(yè)、提升經(jīng)濟的整體價值水平來消除泡沫。中國目前存在大量的失業(yè)問題，應(yīng)當(dāng)關(guān)注第二種泡沫和治理措施，不能一味地采取緊縮措施。全球金融危機在這方面給予我們很深的教訓(xùn)！這也是走出金融危機的重要途徑。

        在這里我想重點強調(diào)的是，一定要明確走出本輪金融危機的出口。通脹目標(biāo)制一定要建立在充分就業(yè)的基礎(chǔ)之上，國民經(jīng)濟又好又快地發(fā)展，需要在充分就業(yè)和居民收入增長的基礎(chǔ)上，通過提高生產(chǎn)力水平，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，優(yōu)化經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，消除新的危機的產(chǎn)生。

        優(yōu)化房地產(chǎn)金融結(jié)構(gòu)，推進建立合理的房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)。

        當(dāng)前中國房地產(chǎn)中存在的很多問題是結(jié)構(gòu)性問題，包括城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)、商品房的檔次結(jié)構(gòu)、商品房與保障性住房結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)、消費信貸結(jié)構(gòu)等。

        在風(fēng)險可控的情況下，房地產(chǎn)金融要大力支持消費信貸的發(fā)展，支持國家擴大內(nèi)需，支持保障性住房的發(fā)展，特別要加大力度支持廉租房的建設(shè)和開發(fā)。

        廉租房建設(shè)不但是一個重要的民生戰(zhàn)略，也是重要的經(jīng)濟戰(zhàn)略。不但可以增加內(nèi)需和投資，也有利于各地區(qū)的經(jīng)濟增長。因為當(dāng)一個地區(qū)增長時，對勞動力的數(shù)量和質(zhì)量就會有更高的要求，這些勞動力一定要有房子住。高收入的勞動力可以買商品房，但對于剛畢業(yè)的大學(xué)生和農(nóng)民工則必須通過保障性住房來解決。廉租房可以促進一些地區(qū)勞動力資源的優(yōu)化配置，提高經(jīng)濟效益。

        在商品房檔次上，要增加對小戶型住房的投入，增加對低收入人群的住房供給，同時也有利于節(jié)約土地。要認真執(zhí)行國家一系列的房地產(chǎn)政策和信貸政策，推動和諧社會建設(shè)。

        在信貸政策上，要大力支持守信譽、效益好的重點房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，支持一批優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司做大做強。

        在金融結(jié)構(gòu)上，要不斷進行金融創(chuàng)新，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)多途徑融資，優(yōu)化資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)和資本金結(jié)構(gòu)，發(fā)展好房地產(chǎn)信托等業(yè)務(wù)，支持大型優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)公司走出去，打通國際融資通道。下大力氣清收銀行不良貸款，降低不良貸款比例。

        進一步加強房地產(chǎn)金融監(jiān)管，確保房地產(chǎn)金融的安全。

        在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時，一定要強化監(jiān)管，不斷完善相關(guān)的金融法規(guī)。

        只有在科學(xué)監(jiān)管和完善的法律制度的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)的金融發(fā)展和創(chuàng)新的空間才能打開，房地產(chǎn)業(yè)才能得到更好更快的發(fā)展。

        要堅決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔(dān)保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸合規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當(dāng)前擴大內(nèi)需的同時，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關(guān)部門要堅決進行查處。

        維護房地產(chǎn)金融市場秩序，提高房地產(chǎn)行業(yè)的效率。

        建立一個公平、公正、有效率的房地產(chǎn)市場是一個十分艱巨的任務(wù)，也是做好做大、做強房地產(chǎn)的重要途徑。

        房地產(chǎn)金融要正視社會各方面對房地產(chǎn)業(yè)的呼聲，同時也要遵循房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的客觀市場規(guī)律。

        該政府做的事由政府做，該市場做的事由市場做，絕不能混淆兩種不同的秩序。美國次貸危機在一定程度上就是把政府應(yīng)當(dāng)解決的低收入人群住房問題交給了銀行，那些沒有能力支付首付的人的住房問題應(yīng)當(dāng)由政府的住房保障制度來完成。

        關(guān)于物業(yè)稅等問題，要尊重中國的特殊情況，不能一刀切，不能一切向西方學(xué)習(xí)。中國的房地產(chǎn)的土地不是所有權(quán)，而是使用權(quán)，業(yè)主在買房時已經(jīng)支付了大量的租金，這也是中國房價高的一個重要原因。即使出臺物業(yè)稅也應(yīng)當(dāng)區(qū)別不同的情況，新老劃斷?？傊?，物業(yè)稅關(guān)系重大，推出這樣的政策要經(jīng)過認真研究和推敲。

        房價的高低是由市場客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場效率就要使房地產(chǎn)市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷、腐敗等問題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置，就能實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展，也會解決一些房價爭論問題。



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