每經記者  劉琳  發(fā)自北京

　　曾有分析人士指出，在上一輪經濟增長周期中，中國主要依靠“兩駕馬車”拉動，其一是高速增長的出口產業(yè)，其二是“供需兩旺”的樓市。在經濟略呈復蘇態(tài)勢的當下，在外需市場風云變幻的風險下，房地產業(yè)的走勢對于中國經濟意味著什么？

        昨日，來自瑞銀證券中國區(qū)的首席經濟學家汪濤在接受《每日經濟新聞》（NBD）記者專訪時表示，中國經濟的復蘇能否持續(xù)，關鍵在于樓市能否持續(xù)復蘇。促進樓市再次恢復“供需兩旺”的態(tài)勢，將成為下半年房地產政策調整的重要目標。

樓市投資或繼續(xù)回暖

        NBD：我們注意到，瑞銀證券最近將對中國GDP增速的預期，從原先的7.5%調高至8.2%，這一信心從何而來？

        汪濤：最近的信心提振來源于對銀行信貸最新數據和房地產業(yè)的近況。銀行信貸如果按照上半年的速度發(fā)展，全年可達9.5萬億。有了這樣這一信貸規(guī)模，可以說GDP同比上升8%的目標已被納入囊中。

        此外另一個重要因素就是房地產業(yè)的近況。從今年年初開始，房地產銷售開始反彈。當時我抱以謹慎樂觀的態(tài)度，因為房地產業(yè)回暖最好的見證，應該是新開工建設的復蘇。

        我們發(fā)現從今年6月份開始，房地產業(yè)的新開工建設開始強力反彈，包括商業(yè)和住宅的新開工面積，都開始大幅增長。

        房地產的開工，不僅意味著固定資產投資將大幅上升，還能給上下游企業(yè)的復蘇帶來動力。因此，我們看好房地產投資的復蘇，預期今年經濟增速不僅“保8”，而且還很可能“超8”。

        NBD：目前已出現的樓市回暖，是否具有持續(xù)性？開發(fā)商拿地、投資的熱情是否過火？全國范圍的樓市供給是否會過剩？

        汪濤：我認為房地產業(yè)在全國范圍內，供給不會過剩。即使在一些城市確實存在供給過剩，但也體現出結構性的特點。這個“過剩”一般都集中在高端市場。

        另外，中國居民在房地產業(yè)的相關負債規(guī)模并不大。上市銀行按揭貸款與房產價值之比，僅有50%，這意味著有50%的購房資產是居民的自有資產。這跟美國等國的差別非常大。說明中國樓市的成長，不是靠泡沫刺激的，具備持續(xù)上升的基礎。

        同時，因為今年以來政府在保障性住房建設、減免稅費、降低資本金比例等方面，出臺了很多有力度的措施，從而使開發(fā)商獲得銀行貸款變得很容易。所以綜合各方面的因素，我對房地產投資持續(xù)復蘇的預期還是非常樂觀的。

城市化將成最大推動力

        NBD：現在房地產業(yè)出現投資熱，開發(fā)商投資的動力，是來自于市場，還是來自于政策？

        汪濤：兩個因素都有，政策推動更為明顯。

        一方面，近期房價的上漲，確實帶動了開發(fā)商自主增加開發(fā)，但我認為這不是主要的。目前高端房地產市場還有不少庫存。開發(fā)商即使賣得好，也要先解決庫存，然后再去新開工。

        另一方面，在很多地區(qū)，城市化建設重燃，推動房地產開工速度加快。近期我們發(fā)現，目前房地產業(yè)投資增速最快的地區(qū)，并非銷售增長最快的地區(qū)。一般來說銷售迅速回暖的地區(qū)集中于東南沿海、一線城市，但投資建設最快的10個省市里，只有一個在東南沿海，其余全部在中西部。

        這說明現在開發(fā)商投資的熱情，仍主要來源于由地方政府推動的城市化進程。

        NBD：目前，在財政政策大力推行中，地方政府紛紛出現“囊中羞澀”的局面。那么今年下半年，地方經濟是否將呈現出一種政府運用賣地或其他方式刺激樓市投資來獲得資金，從而帶動區(qū)域經濟增長的模式？

        汪濤：事實上，這一模式在前幾年就被部分地方政府運用，隨著樓市回暖，這一模式也重新開始顯現作用。

        當然，地方政府刺激樓市投資獲得更多收入的辦法，不僅在于賣地，還可運用大量的舊城區(qū)改造、拆遷等政策。這可以在一定程度上推動房地產業(yè)的“供需兩旺”。

應加大中低檔住房的建設

        NBD：現在似乎出現了一個矛盾的局面。一方面經濟增長需要房地產加大投資。而另一方面，增幅過快的房價是否又將抑制房屋銷售，從而使政策層面面臨兩難的困境？

        汪濤：從中央政府的層面看，二者不應存在矛盾，但有些地方確實存在矛盾。因為地方政府既希望能夠通過賣地來增加財政收入，又希望經濟能夠穩(wěn)定增長，這二者之間就出現兩難。

        所以我認為，下半年我國房地產政策應該繼續(xù)加大中低檔住房的建設，加大保障性住房的建設。政策應該帶動的，不僅是投資、供給層面的增長，也應包括帶動購房需求的增長。



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